İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ VE ŞARTLARI

Bu yazımızda işyerinin ya da işletmenin devri olarak da bilinen, kiracının taraf olduğu işyeri kira sözleşmesinin devri, devrin şartları, devrin nasıl yapılması gerektiği hakkında bilgi verilmektedir.

---

---

İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri ve Şartları

1. Genel Olarak İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri

İşyeri kira sözleşmesinin devri, kiracının kira ilişkisinden doğan hak ve borçlarını üçüncü bir kişiye devretmesi anlamına gelir. Bu işlem, kiracının değişmesi sonucunu doğurur; kira sözleşmesi sona ermez, sadece taraf değişikliği meydana gelir. Devralan kişi, kiracının haklarının halefi olur. İşyeri kiralarında devir, özellikle ticari faaliyetlerin devamlılığı, şirket birleşmeleri, işletme devri veya faaliyet değişiklikleri gibi durumlarda sıkça gündeme gelir.

2. Hukuki Dayanak (TBK m. 323)

İşyeri kira sözleşmesinin devri, Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesinde ve devamında düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre:

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almak koşuluyla kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devredebilir. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

3. İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri İçin Gerekli Şartlar

a) Kiraya Verenin Yazılı Rızası

İşyeri kira sözleşmesinin devri için kiraya verenin yazılı rızası zorunludur. Sözlü onay veya zımni kabul yeterli değildir. Ancak kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın bu rızayı vermezse hukuka aykırı davranmış sayılır. Kiraya verenin rızası devir sözleşmesi ile alınabileceği gibi ayrı bir beyan olarak da alınabilir. Kiraya verenin rızasını devreden kiracıya yöneltmek durumundadır.

b) Haklı Sebep Kavramı

Kiraya verenin rızadan kaçınabilmesi için haklı sebep bulunmalıdır. Uygulamada haklı sebep sayılan durumlara örnekler:

• Devralanın mali gücünün yetersiz olması sebebiyle kira bedelinin ödenememe ihtimali.

• Devralanın işyeri kullanım amacına aykırı faaliyette bulunacak olması veya ihtimali.

• Devralanın önceki kiracılık geçmişinin olumsuz olması.

• Taşınmazın niteliğiyle bağdaşmayan bir kullanım ihtimali.

"Kiracıyı istemiyorum”, "Bu kişiyi gözüm tutmadı" şeklindeki soyut ve subjektif gerekçeler haklı sebep oluşturmaz.

c) İşyeri Kira Devir Sözleşmesinin Yapılması

Devir işlemi genellikle devreden kiracı, devralan yeni kiracı ve kiraya veren arasında imzalanan yazılı bir devir protokolü ile yapılır. Fakat bu bir zorunluluk değildir. Kiraya veren yazılı rızasını devreden kiracıya bildirmişse, devreden kiracıyla devralan arasında yapılan devir sözleşmesi geçerli olacaktır.

Bu belgede;

• Devir tarihi ve kiralananın açık adresi,

• Kiralananın açık tanımı,

• Devralanın tüm hak ve borçları üstlendiği,

• Eski kiracının sorumluluğunun kapsamı açıkça belirtilmelidir.

  
  

4. Eski Kiracının Sorumluluğu

TBK m. 323/3 uyarınca işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Kira sözleşmesinin bitimine iki yıldan daha az bir süre varsa, kira sözleşmesinin bitimiyle devreden kiracının sorumluluğu ortadan kalkacaktır. Devir yapan kiracı, kira bedeli ve yan giderler bakımından iki yıl boyunca yükümlülük altındadır. Uygulamada bu sorumluluğun kaldırılması için kiraya verenle açık bir feragat düzenlemesi yapılması önemlidir.

5. Devir ile Alt Kira Arasındaki Fark

Uygulamada sıklıkla karıştırılan iki kavram vardır:

Devir	Alt Kira
Kiracı değişir.	Asıl kiracının kiracılık sıfatı devam eder.
Hak ve borçlar devralana geçer.	Alt kiracı sınırlı hakka sahiptir.
Kiraya verenin yazılı rızası şart.	Genellikle yine rıza gerekir.
Sürekli ilişki.	Geçici ilişki.

Hukuki gerekliliklere uygun şekilde yapılmayan devir işlemleri, tahliyeye ve sözleşmenin feshedilmesine yol açabilmektedir.

6. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

• Yazılı izin alınmadan fiili devir yapılması

• Devir protokolünde eski kiracının sorumluluğunun düzenlenmemesi

• Devralanın ticaret sicil bilgilerinin ve ödeme gücünün kontrol edilmemesi

• Kira sözleşmesindeki özel yasakların göz ardı edilmesi

Bu tür hatalar ciddi ve geri dönülemez maddi kayıplara ve kaybedilme riski yüksek, uzun süren davalara sebep olabilir.

7. Sonuç ve Değerlendirme

İşyeri kira sözleşmesinin devri, basit bir işlem gibi görünmekle birlikte hukuki sonuçları itibarıyla oldukça teknik ve risklidir. Hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından;

• Mevzuata uygun hareket edilmesi,

• Yazılı belgelerin eksiksiz düzenlenmesi,

• Hak ve sorumlulukların açıkça belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işyeri kira sözleşmesinin devri öncesinde uzman bir hukukçudan görüş alınması ve bu doğrultuda işlem yapılması telafisi güç zararların önüne geçecektir.