APARTMAN ve SİTE YÖNETİCİSİNİN HUKUKİ VE CEZAİ SORUMLULUĞU | Aidat Alacağı, Kapıcı İşçilik Hakları, İş Kazası ve Kat Maliklerine Rücu

Apartman ve site yönetimi günlük hayatta basit bir “komşular arası düzen” gibi görülse de hukuken oldukça ciddi sonuçlar doğuran bir alandır. Aidatın toplanması, ortak giderlerin ödenmesi, kapıcı veya güvenlik görevlisi çalıştırılması, temizlik ve tadilat işleri yaptırılması, iş kazası meydana gelmesi, SGK bildirimi, vergi ve sözleşme ilişkileri gibi birçok konuda apartman ve site yöneticisi ön planda görünür.

Ancak burada temel hukuki sorun, apartmanın veya apartman yönetiminin kural olarak bağımsız bir tüzel kişiliğinin olmamasıdır. Bu nedenle icra takipleri, alacak davaları, işçilik alacakları veya tazminat davalarında çoğu zaman muhatap “apartman yöneticisi” olarak gösterilir. Bu durum, yöneticinin bütün borçlardan şahsen ve nihai olarak tek başına sorumlu olduğu anlamına gelmez. Yönetici çoğu durumda kat maliklerini temsil eden kişi, yani yönetim organizasyonunun görünen yüzüdür.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. KMK m. 38’de yöneticinin kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumlu olduğu düzenlenmiştir. Yönetici, görevini özenle yapmalı, gelir-gider hesabını tutmalı, ortak giderleri toplamalı, kararları uygulamalı ve kat maliklerinin ortak menfaatini korumalıdır.

---

APARTMAN ve SİTE YÖNETİCİSİNİN HUKUKİ VE CEZAİ SORUMLULUĞU | Aidat Alacağı, Kapıcı İşçilik Hakları, İş Kazası ve Kat Maliklerine Rücu

---

Apartman Aidat Alacağı Nasıl Tahsil Edilir?

Apartman aidatı, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki ifadeyle ortak gider ve avans borcudur. Kat malikleri, ana taşınmazın ortak giderlerine katılmak zorundadır. KMK m. 20’ye göre kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılır.

Aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında apartman ve site yöneticisi tarafından icra takibi yapılabilir. Bu takip uygulamada genellikle ilamsız icra takibi şeklinde başlatılır. Borçlu kat maliki ödeme emrine itiraz ederse, yönetici bu kez itirazın iptali davası veya şartları varsa itirazın kaldırılması yoluna başvurabilir.

Aidat alacağı için takip yapılırken en önemli belgeler şunlardır: kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, aidat miktarını gösteren karar veya hesap dökümü, yönetici seçimine ilişkin karar ve varsa yönetim planı. Yönetici, kendi adına değil; kat maliklerini temsilen hareket eder. Bu nedenle takipte temsil yetkisinin ve alacağın dayanağının doğru kurulması gerekir. Bununla birlikte, hukukumuzda istisnai bir durum olarak, aidat alacaklarına ayda %5 faiz işletilmektedir.

Yönetici Her Şeyden Sorumlu mudur?

Apartman ve site yöneticisi, apartmanda meydana gelen her borcun nihai sorumlusu değildir. Ancak yönetici sıfatıyla hareket ettiği için dış ilişkide muhatap alınabilir. Burada iki ayrı sorumluluk alanını ayırmak gerekir.

Birincisi, temsil sorumluluğudur. Yönetici, apartman adına sözleşme yapmış, kapıcı çalıştırmış, temizlik hizmeti almış veya aidat takibi başlatmış olabilir. Bu durumda dış ilişkide yönetici görünür.

İkincisi, kişisel kusur sorumluluğudur. Yönetici görevini ihmal etmiş, SGK bildirimi yapmamış, iş güvenliği önlemlerini almamış, kat malikleri kararına aykırı ödeme yapmış, apartman parasını kötü kullanmış veya gerekli davayı açmayarak zarara neden olmuşsa artık kişisel sorumluluğu gündeme gelebilir.

Yani yönetici, sırf yönetici olduğu için tüm borçların nihai yüklenicisi değildir. Fakat görevini kötü, eksik veya kusurlu şekilde yerine getirirse hem kat maliklerine hem de zarar gören üçüncü kişilere karşı sorumluluğu doğabilir.

Kapıcının İşçilik Alacaklarında Muhatap Kimdir?

Apartmanda kapıcı, güvenlik, bahçıvan veya temizlik personeli çalıştırılması halinde iş hukuku devreye girer. Konut Kapıcıları Yönetmeliği m. 4’e göre konut yöneticisi, İş Kanunu ve yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.

4857 sayılı İş Kanunu m. 2’de işveren vekili kavramı düzenlenmiştir. İşveren adına hareket eden ve işin veya işyerinin yönetiminde görev alan kişiler işveren vekili sayılır. İşveren için öngörülen sorumluluk ve zorunluluklar işveren vekilleri hakkında da uygulanır; ancak işveren vekilliği işçiye tanınan hakları ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle kapıcının kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, ücret alacağı, fazla mesai, yıllık izin, hafta tatili veya resmi tatil alacağı gibi taleplerinde dava uygulamada yöneticiye yöneltilebilir. Ancak borcun ekonomik yükü, işin niteliğine göre kat maliklerine aittir. Yönetici, apartman adına işveren vekili gibi hareket eder.

Yönetici Kapıcının İşçilik Alacağını Öderse Kat Maliklerine Rücu Edebilir mi?

Evet, kural olarak edebilir. Çünkü kapıcı giderleri, KMK m. 20 anlamında ortak gider niteliğindedir. Kanundaki genel düzenlemeye göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans, kat malikleri arasında eşit olarak paylaşılır. Yönetim planında farklı ve geçerli bir düzenleme varsa bu ayrıca değerlendirilir.

Örneğin; 10 bağımsız bölümlü bir apartmanda kapıcının kıdem tazminatı, ücret alacağı veya SGK prim borcu nedeniyle 500.000 TL ödeme yapılmışsa, yönetim planında başka bir hüküm yoksa bu borç kural olarak her bağımsız bölüm için 50.000 TL olarak yansıtılabilir.

Ancak burada önemli bir istisna vardır: Borcun doğmasına yöneticinin kişisel kusuru neden olmuşsa, örneğin kapıcının yıllarca sigortasız çalıştırılması, ücret bordrolarının tutulmaması, yıllık izinlerin kullandırılmaması, SGK girişinin bilerek yapılmaması gibi durumlarda kat malikleri, yöneticinin kusuru oranında sorumluluğuna itiraz edebilir. Bu durumda yönetici dış ilişkide ödeme yapmış olsa bile iç ilişkide tüm borcu kat maliklerine yükleyemeyebilir.

Apartmanda Tadilat veya Temizlik Yapan Kişi İş Kazası Geçirirse Kim Sorumlu Olur?

Bu sorunun cevabı olayın niteliğine göre değişir. Apartmanda iş kazası üç farklı senaryoda ortaya çıkabilir:

Birinci ihtimalde kişi apartmanın doğrudan çalışanıdır. Kapıcı, bahçıvan, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli gibi apartman adına sürekli çalışıyorsa, işveren/işveren vekili sorumluluğu gündeme gelir. 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu m. 4’e göre işveren, çalışanların işle ilgili sağlık ve güvenliğini sağlamakla yükümlüdür. İşveren; mesleki riskleri önlemek, eğitim ve bilgi vermek, gerekli tedbirleri almak, organizasyonu yapmak, araç ve gereçleri sağlamakla yükümlüdür. Ayrıca 6331 sayılı Kanun bakımından işveren vekilleri de işveren sayılır.

İkinci ihtimalde iş, dışarıdan bir firmaya verilmiştir. Örneğin asansör bakım firması, boya firması, çatı tamir firması veya temizlik şirketi kendi işçisini göndermiştir. Bu durumda öncelikle işçinin kendi işvereni olan firma sorumludur. Ancak apartman yönetiminin ortak alanda bariz bir tehlikeyi gidermemesi, gerekli koordinasyonu sağlamaması, tehlikeli işe rağmen kontrolsüz çalışma yaptırması veya kusurlu davranması halinde apartman ve site yönetimi ve kat malikleri de sorumluluk tartışmasının içine girebilir.

Üçüncü ihtimalde kişi bağımsız çalışan bir usta veya gündelik temizlikçidir. Bu durumda sözleşmenin niteliği, işin kim tarafından organize edildiği, talimatı kimin verdiği, malzemeyi kimin sağladığı, çalışma alanındaki güvenlik önlemlerinin kimin sorumluluğunda olduğu incelenir. Eğer apartman ve site yönetimi işi doğrudan organize etmiş ve iş güvenliği tedbirlerini almadan çalıştırmışsa, tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

İş Kazası Tazminatı Yöneticiye Açılırsa Yönetici Kat Maliklerine Rücu Edebilir mi?

Evet, fakat bu otomatik ve sınırsız değildir. Yönetici, apartman adına ve kat maliklerini temsilen hareket ederken bir iş kazası tazminatı ödemek zorunda kalırsa, bu ödemenin hangi sebeple doğduğuna bakılır.

Eğer tazminat, apartmanın ortak alanındaki işten ve ortak gider niteliğindeki bir hizmetten kaynaklanıyorsa, yönetici kat maliklerine rücu edebilir. Bu rücu, giderin niteliğine göre yapılır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderlerinde kural olarak eşit paylaşım; ortak yerlerin bakım, onarım, güçlendirme, sigorta, tesis işletme ve benzeri giderlerinde ise arsa payı oranı esas alınır. KMK m. 20 bu ayrımın temel dayanağıdır.

Ancak tazminat yöneticinin kişisel kusurundan doğmuşsa rücu hakkı sınırlanabilir. Örneğin kat malikleri kurulunun kararına rağmen yönetici iş güvenliği hizmeti almamış, SGK bildirimi yapmamış, açıkça tehlikeli bir alanda hiçbir önlem almadan iş yaptırmış veya apartman parasını başka amaçla kullanarak zorunlu güvenlik harcamasını yapmamışsa, bu kusurun sonuçlarını tamamen kat maliklerine yüklemesi mümkün olmayabilir.

Rücu Hangi Oranda Yapılır?

Rücu oranını belirlerken öncelikle borcun türüne bakılır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için kural eşit paylaşım sistemidir. Bağımsız bölüm sayısı esas alınır. Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa her kat maliki eşit oranda sorumlu olur.

Ortak yerlerin bakım, onarım, güçlendirme, sigorta, tesis işletme giderleri ve yönetici aylığı gibi giderlerde kural arsa payı oranıdır. Örneğin çatı tamiri, dış cephe onarımı, asansör yenilemesi, ortak alan güvenlik tedbiri veya bina bakım gideri çoğu durumda arsa payı oranında yansıtılır.

Kişisel kusurdan doğan zararlarda ise kusur oranı belirleyici olur. Zarar tamamen yöneticinin şahsi ihmalinden doğmuşsa kat maliklerine rücu edilemeyeceği veya sınırlı edilebileceği ileri sürülebilir. Zarar hem apartmanın ortak faaliyeti hem de yöneticinin kusuru nedeniyle doğmuşsa, hakkaniyet ve kusur oranı dikkate alınarak paylaşım yapılır.

Yönetici Aidat Toplamazsa Sorumlu Olur mu?

Evet, şartları varsa olur. Yönetici aidatları toplamak, apartman giderlerini karşılamak, borçları takip etmek ve kat malikleri kurulu kararlarını uygulamakla görevlidir. Aidat borçlarını uzun süre takip etmeyen, icra takibi başlatmayan, apartmanı borç batağına sürükleyen veya zamanaşımı/zarar doğmasına neden olan yönetici, kat maliklerine karşı sorumlu tutulabilir.

Buradaki sorumluluk yine KMK m. 38’deki vekil gibi sorumluluk ilkesine dayanır. Yönetici, basiretli ve özenli davranmak zorundadır. Apartman ve site yöneticiliği gönüllü veya düşük ücretli bir görev olsa bile, görevi kabul eden kişi apartman parasını, defterini, kararlarını ve takiplerini ciddiyetle yürütmelidir.

Yönetici Kendi Cebinden Ödeme Yaparsa Ne Olur?

Yönetici, apartman adına zorunlu bir gideri kendi cebinden ödemişse, bu ödeme apartman yararına ve belgelendirilebilir nitelikteyse kat maliklerinden tahsilini isteyebilir. Ancak ödeme keyfi, gereksiz, yetkisiz veya fahiş ise kat malikleri bu ödemeye itiraz edebilir.

Örneğin patlayan ana su borusunun acil tamiri için yönetici ödeme yapmışsa bu genellikle ortak giderdir. Fakat yönetici kat malikleri kurulu kararı olmadan lüks ve zorunlu olmayan bir tadilat yaptırmışsa, bu ödemenin tamamını kat maliklerine yansıtması tartışmalı hale gelir.

Apartman Yöneticisinin Cezai Sorumluluğu Var mıdır?

Evet, bazı durumlarda cezai sorumluluk gündeme gelebilir. Örneğin apartman parasının zimmete geçirilmesi, sahte belge düzenlenmesi, güveni kötüye kullanma, iş kazasında taksirle yaralama veya ölüm, kaçak işçi çalıştırma, SGK yükümlülüklerinin ihlali gibi durumlarda yöneticinin cezai sorumluluğu tartışılabilir.

İş kazası sonucunda bir kişi yaralanır veya hayatını kaybederse, olayın niteliğine göre taksirle yaralama veya taksirle öldürme suçu gündeme gelebilir. Burada yöneticiye ceza sorumluluğu yüklenebilmesi için kişisel kusurunun, ihmalinin veya öngörülebilir tehlikeyi önlememesinin somut şekilde ortaya konulması gerekir. Ceza sorumluluğu şahsidir; yönetici sadece “apartman yöneticisi” olduğu için cezalandırılamaz. Ancak görev alanına giren bir güvenlik önlemini almamışsa cezai sorumluluk doğabilir.

Kat Maliklerinin Sorumluluğu Tamamen Ortadan Kalkar mı?

Hayır. Apartmanın tüzel kişiliği bulunmaması, kat maliklerinin ortak gider ve ortak alandan kaynaklanan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yönetici çoğu zaman temsilci konumundadır. Özellikle ortak alanlardan, ortak personelden, ortak hizmetlerden ve ana taşınmazın yönetiminden kaynaklanan borçlarda ekonomik yük kat maliklerine aittir.

Bu nedenle “dava yöneticiye açıldı, o halde borç sadece yöneticinindir” yaklaşımı doğru değildir. Aynı şekilde “yönetici sadece temsilcidir, hiçbir sorumluluğu yoktur” yaklaşımı da doğru değildir. Doğru ayrım şudur: Borç apartmanın ortak işinden kaynaklanıyorsa kat maliklerine yansıtılır; borç yöneticinin kişisel kusurundan kaynaklanıyorsa yönetici kendi kusuru oranında sorumlu olur.

Apartman Yöneticisi Hangi Belgeleri Mutlaka Tutmalıdır?

Apartman ve site yöneticisinin sorumluluğunu azaltan en önemli unsur belgedir. Yönetici şu belgeleri düzenli tutmalıdır: karar defteri, işletme projesi, gelir-gider hesapları, banka hareketleri, makbuzlar, fatura ve sözleşmeler, SGK bildirgeleri, iş sözleşmeleri, yıllık izin kayıtları, ücret bordroları, iş sağlığı ve güvenliği belgeleri, dış hizmet alınan firmalarla yapılan sözleşmeler ve ödeme dekontları.

Belgesiz apartman yönetimi, ileride hem icra takibinde hem işçilik davasında hem de iş kazası tazminatında ciddi sorun çıkarır. Özellikle kapıcı çalıştırılan apartmanlarda “nasıl olsa komşular biliyor” anlayışı son derece risklidir.

• Apartman aidatı ödemeyen kat malikine doğrudan icra takibi yapılabilir mi?

Evet. Aidat borcu ortak gider ve avans borcudur. Kat maliki ödeme yapmıyorsa yönetici, kat maliklerini temsilen icra takibi başlatabilir.

• Aidat borcundan kiracı mı malik mi sorumludur?

Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından asıl sorumlu kat malikidir. Kira sözleşmesi ile bu borcun kiracıya yüklenmesi mümkündür. Ancak kiracı da kullandığı bağımsız bölüm nedeniyle belirli ortak giderlerden sorumlu tutulabilir. Buna rağmen apartman yönetimi açısından nihai muhatap çoğu durumda maliktir.

• Kapıcının kıdem tazminatını kim öder?

Kapıcı apartmanın ortak çalışanı ise kıdem tazminatı ortak gider niteliğindedir. Kural olarak kat malikleri arasında eşit şekilde paylaştırılır. Ancak yönetim planı ve somut olay ayrıca incelenmelidir.

• Yönetici kapıcının sigortasını yapmazsa ne olur?

Bu durumda SGK idari para cezaları, prim borçları, işçilik alacakları ve iş kazası halinde ağır tazminat sorumluluğu doğabilir. Yönetici kişisel kusuru nedeniyle kat maliklerine karşı da sorumlu tutulabilir.

• Apartmanda çalışan temizlikçi iş kazası geçirirse herkes sorumlu olur mu?

Olayın niteliğine bağlıdır. Temizlikçi apartmanın çalışanıysa işveren/işveren vekili sorumluluğu doğar. Dış firma çalışanıysa öncelikle firma sorumludur; ancak apartman yönetiminin kusuru varsa sorumluluk genişleyebilir.

• Yönetici ödediği tazminatı kat maliklerinden isteyebilir mi?

Eğer ödeme apartmanın ortak işinden kaynaklanıyorsa isteyebilir. Fakat zarar yöneticinin şahsi kusurundan doğmuşsa rücu hakkı tamamen veya kısmen engellenebilir.

• Rücu eşit mi yapılır, arsa payına göre mi?

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kural olarak eşit paylaşılır. Ortak yer bakım, onarım, sigorta ve tesis giderleri ise arsa payına göre paylaşılır. Yönetim planında geçerli farklı bir düzenleme varsa dikkate alınır.

• Yönetici ceza davasında sanık olabilir mi?

Evet. Özellikle iş kazası, güveni kötüye kullanma, sahte belge, apartman parasının kötüye kullanılması veya taksirle yaralama/ölüm gibi durumlarda yönetici hakkında ceza soruşturması yürütülebilir. Ancak ceza sorumluluğu şahsidir; somut kusur aranır.

Sonuç

Apartman ve site yöneticisi, apartmanın bütün borçlarından otomatik olarak şahsen sorumlu olan kişi değildir. Ancak apartman ve yönetimin tüzel kişiliği bulunmadığından, dış ilişkide çoğu zaman yönetici muhatap alınır. Yönetici, kat maliklerini temsil eder; aidat takibi yapar, ortak giderleri toplar, kapıcı veya çalışanlarla ilgili işlemleri yürütür, ortak alanların güvenliği için gerekli tedbirleri alır.

Yönetici bir borcu apartman adına ödemek zorunda kalırsa, bu borç ortak gider niteliğindeyse kat maliklerine rücu edebilir. Rücu oranı borcun türüne göre belirlenir: kapıcı ve benzeri personel giderlerinde eşit paylaşım, ortak yer ve tesis giderlerinde ise arsa payı oranı esastır. Ancak yöneticinin kişisel kusuru varsa, bu kusurun sonuçlarını kat maliklerine yüklemesi mümkün olmayabilir.

Bu nedenle apartman ve site yöneticiliği basit bir temsil görevi değil; ciddi hukuki, mali ve cezai sonuçları olan bir sorumluluk alanıdır.