KİRACININ YAPTIĞI ZORUNLU VE FAYDALI GİDERLER KİRA BEDELİNDEN DÜŞÜLEBİLİR Mİ?
- Av. Arb. Servet Aksoy
- 12 Şub
- 4 dakikada okunur
Tahliye Olmadan Masraf Talep Edilebilir mi?
Kiracılar çoğu zaman kiraladıkları taşınmazı kullanabilmek için kira sözleşmesinin başında veya devamında ciddi masraflar yapar. Peki kiracının yaptığı zorunlu giderler kira bedelinden düşülebilir mi? Ev sahibi ödeme yapmazsa ne olur? Tahliye edilmeden masraf istenebilir mi? Bu yazıda, kiracının yaptığı zorunlu ve faydalı giderlerin hukuki niteliğini, hangi şartlarda talep edilebileceğini ve Yargıtay’ın konuya ilişkin açık yaklaşımını sade ve net biçimde ele alıyoruz.
ZORUNLU GİDER NEDİR?
Zorunlu gider, kiralananın ayakta kalması ve kullanılabilir durumda kalması için yapılması mecburi olan harcamalardır.
Örnekler:
Akan çatının onarımı
Patlayan su tesisatının tamiri
Elektrik tesisatındaki tehlikeli arızanın giderilmesi
Taşıyıcı sistem güçlendirmesi
Bu giderler yapılmazsa taşınmaz kullanılamaz veya ciddi zarar doğar.
FAYDALI GİDER NEDİR?
Faydalı gider, taşınmazın değerini artıran ancak zorunlu olmayan harcamalardır.
Örnekler:
İş yerinin dekorasyonla modernleştirilmesi
Ek oda yapılması
Kaliteli vitrin sistemi kurulması
Isı yalıtımı yaptırılması
Bu tür giderler taşınmazı daha değerli hale getirir.
KİRACI BU GİDERLERİ KİRA BEDELİNDEN DÜŞEBİLİR Mİ?
Hayır. Kiracı, yaptığı zorunlu veya faydalı giderleri tek taraflı olarak kira bedelinden mahsup edemez.
Eğer ev sahibi ile açık bir yazılı anlaşma yoksa:
Kiracı kendi yaptığı masrafı kira borcundan düşemez.
“Ben tamir yaptım, o halde kira ödemiyorum” diyemez.
Kira ödememesi halinde temerrüde düşebilir ve tahliye riski doğar.
Bu nokta uygulamada en çok hata yapılan konudur.
EV SAHİBİYLE ANLAŞMA YOKSA NE OLUR?
Kiracı masraf yaptı, ancak ev sahibi ödeme yapmayı kabul etmedi. Bu durumda kiracı, kirayı ödemeye devam etmek zorundadır; masrafı kira bedelinden mahsup edemez. Kiracı ancak taşınmazı tahliye edip anahtarı teslim ettikten sonra masraf bedelini talep edebilir. İşte burada Yargıtay’ın açık ve bağlayıcı yaklaşımı devreye giriyor.
YARGITAY’IN NET TAVRI: TAHLİYE ŞART!
Aşağıda tam metnini paylaştığımız Yargıtay kararına göre:
Kiracı, yaptığı zorunlu ve faydalı giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayanları talep edebilir.
Ancak bunun için:
Giderin kiracının mal varlığından çıkmış olması,
Kiraya verenin mal varlığına geçmiş olması,
Ve en önemlisi kiralananın usulüne uygun şekilde tahliye edilmiş olması gerekir.
Somut olayda Yargıtay, tahliye gerçekleşmeden masraf bedelinin istenemeyeceğini açıkça belirtmiştir. Yani taşınmaz boşaltılmadan, anahtar teslim edilmeden, kira ilişkisi fiilen sona ermeden masraf talebi hukuken mümkün değildir.
Kira bedelinin bu nedenle düşük gönderilmesi durumunda kiracı bu bedeli ödemek zorunda kalabileceği gibi taşınmazdan tahliye edilmesi riskiyle de karşı karşıya kalacaktır.
NEDEN TAHLİYE ŞART?
Çünkü:
Kiracı halen taşınmazı kullanıyorsa, yapılan giderden faydalanmaya devam eder.
Giderin ev sahibinin mal varlığına kesin olarak geçtiği ancak tahliye ile kabul edilir.
Hukuken “zenginleşme” ancak bu aşamada gerçekleşmiş sayılır.
Bu nedenle mahkemeler, tahliye gerçekleşmeden açılan masraf davalarını reddetmektedir.
KİRACI NE YAPMALI?
Eğer kiracı zorunlu bir masraf yaptıysa:
Öncelikle ev sahibine yazılı bildirim yapmalı.
Masraf belgelerini saklamalı (fatura, sözleşme, keşif raporu).
Ev sahibi ödemezse kira bedelinden düşmemeli.
Tahliye sonrası alacak davası veya icra takibi açmalıdır.
Aksi halde hem kira borcu doğar hem de tahliye riski ortaya çıkar.
SONUÇ: MASRAF YAPMAK AYRI, TALEP ETMEK AYRI
Kiracı zorunlu ve faydalı giderleri belirli şartlarda talep edebilir.
Ancak bu giderleri kira bedelinden düşemez.
Ev sahibiyle anlaşma yoksa tahliyeyi beklemek zorundadır.
Tahliyeden sonra dava yoluyla talep mümkündür.
Kira hukukunda yapılan en büyük hata, daire için yapılan masrafı kira borcuyla karıştırmaktır. Bu hata ciddi tahliye ve icra riskleri doğurur.
YARGITAY 3. Hukuk Dairesi 2019/3976 E. , 2019/7556 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın davalı ... yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle, ... yönünden kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalı ... ile birlikte diğer davalı ...'a ait pansiyonu 01/04/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraladıklarını, bakımsız olan pansiyonu masrafları kendisine ait olmak üzere yenilediğini, eşyalar aldığını, pansiyonun imar ruhsatı ve izni olmadığının sonradan anlaşıldığını, bu nedenle pansiyona elektrik ve su aboneliği yapılmadığını, ayıplı pansiyonun kiraya verilmesi nedeniyle çıkan hukuki ve işletme engelleri sebebiyle 14/08/2012 tarihli ihtarname ile ortak olduğu davalı ...'ya feshi ihbarda bulunduğunu ancak ortağı olan davalı ...'nın diğer davalı ...'un yanında yer alarak pansiyonu bırakmayacağını, burayı kendisinin işleteceğini beyan ettiğini belirterek kiralanana yapmış olduğu 25.108 TL masraf, 30.000 TL kira bedeli ile birlikte 55.108 TL'nin taraflardan tahsiline, verdiği senetlerin iadesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar, cevap vermemişlerdir. Mahkemece, davacının kiralananı kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 01/04/2012 tarihinden itibaren 12/07/2012 tarihine kadar işletmiş olduğu, kiracının kiralananı kullanmış olduğu 102 gün karşılığı toplam 14.166,66 TL 'nin peşin ödenen 30.000 TL'den düşülerek 15.833,33 TL kira bedelinin davacıya iadesi, yine pansiyona 12.050,00 TL masraf yapıldığı, bu bedelinin de davalı ...'tan tahsili gerektiği, diğer davalı ...'nın kira sözleşmesinin tarafı olmadığı gerekçesiyle davanın davalı ... yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davanın ... yönünden kısmen kabulü ile 15.833,33 TL kira bedelinin davalı ...'tan alınarak davacıya verilmesine, 12.050,00 TL masraf bedelinin davalı ...'tan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya dair taleplerinin reddine, davacının senetlerin iadesi talebini hakkında vazgeçme nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir. 1-) Davaya dayanak yapılan 01/04/2012 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesini, kiracı sıfatıyla ... ve ... imzalamıştır. Davacı, davalı kiraya verene gönderdiği 14/08/2012 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini feshettiğini bildirmiş, yine davalı diğer kiracıya gönderdiği aynı tarihli ihtarname ile ortaklık sözleşmesini feshettiğini ihtar etmiştir. Mahkemece,davacı kiracının, kiralananı 12/07/2012 tarihine kadar işlettiği gerekçesiyle peşin ödenen kira bedelinin kısmen iadesine karar verilmiş ise de 01/04/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde görüleceği üzere davacı ile davalı ... taşınmazda birlikte kiracıdırlar. Kiracıların birden fazla olması durumunda, kira sözleşmesinin feshinin ve kiralananın tahliyesinin kiracılar tarafından birlikte yapılması gerekir. Kiracılardan birisinin fiilen kiralananı kullanmaması tek başına kiracılık sıfatının sona ermesine yol açmayacağı gibi kiralananın tahliye edildiği sonucu da doğurmamaktadır. Bu nedenle, davacı tarafından kiralananın usulüne uygun bir şekilde tahliye edildiğinin ispat edilemediği gözetilerek kira bedelinin iadesi istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. 2-)Kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini kiraya verenden isteyebilir. Ancak bu bedelin kiraya verenden istenebilmesi için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiraya verenin mal varlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir. Yukarıda açıklandığı üzere kiralananın usulüne uygun tahliye edilerek kiraya verene teslim edildiği ispatlanamadığından faydalı ve zorunlu masrafların istenemeyeceği gözetilerek bu talebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08/10/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yorumlar