KİRACININ EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞU | TBK m. 319 Kapsamında Satış, Yeni Kiralama, Bakım ve Mahkeme Süreci

Kira ilişkisi kurulduktan sonra kiralanan taşınmazın fiili kullanımı kiracıya geçer. Bu nedenle konut ya da işyeri artık kiracının özel yaşam alanı, ekonomik faaliyet alanı veya fiili kullanım sahası haline gelir. Ancak kiracının taşınmazı kullanıyor olması, kiraya verenin mülkiyet hakkını tamamen etkisiz hale getirmez. Kiraya veren malik sıfatıyla taşınmazını satmak, yeniden kiraya vermek, bakım-onarım yaptırmak veya taşınmazın durumunu üçüncü kişilere göstermek isteyebilir. İşte uygulamada “kiracının evi gösterme zorunluluğu”, “kiracının evi gösterme yükümlülüğü”, “kiracının taşınmazı gezdirme borcu” veya “kiracının kiralananı gösterme borcu” olarak adlandırılan hukuki mesele tam olarak bu noktada ortaya çıkar.

Bu konu, özellikle kiraya verenin evi satmak istemesi, kira sözleşmesinin sona ermesine yakın yeni kiracı araması veya taşınmazda tadilat, bakım, tamirat ya da ekspertiz işlemi yapılması gereken durumlarda gündeme gelir. Uygulamada kiracı kimi zaman “Ben oturuyorum, kimseyi içeri almak zorunda değilim” diyerek evi göstermeyi tamamen reddetmekte; kiraya veren ise “Ev benim, istediğim zaman gösterebilirim” şeklinde hareket etmektedir. Oysa hukuk düzeni bu iki uç yaklaşımın hiçbirini mutlak olarak kabul etmez. Kanun, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının konut dokunulmazlığı, özel hayatı ve huzurlu kullanım hakkı arasında makul bir denge kurar.

Bu dengeyi sağlayan temel hüküm, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesidir. TBK m. 319/2 hükmü şöyledir:

“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.”

Aynı maddenin üçüncü fıkrasında TBK m. 319/3 ise kiraya verenin bu hakkı nasıl kullanacağı açıkça düzenlenmiştir:

“Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”

Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, kiracının evi göstermeme konusunda sınırsız bir serbestisinin olmadığı; buna karşılık kiraya verenin de evi istediği gün, istediği saat ve istediği sıklıkta gösterebileceği anlamına gelen sınırsız bir yetkisinin bulunmadığı anlaşılır. TBK m. 319, kiracıya belirli şartlar altında katlanma borcu yüklerken, kiraya verene de bu hakkı ölçülü, önceden bildirimli ve kiracının menfaatlerini gözeterek kullanma yükümlülüğü yüklemektedir.

---

KİRACININ EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞU | TBK m. 319 Kapsamında Satış, Yeni Kiralama, Bakım ve Mahkeme Süreci

---

Kiracının evi gösterme yükümlülüğünün hukuki niteliği

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü, kira sözleşmesinden doğan yan borçlardan biridir. Kira sözleşmesinin temel borcu, kiraya veren açısından kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu halde bulundurmak; kiracı açısından ise kira bedelini ödemek ve kiralananı özenle kullanmaktır. Ancak kira ilişkisi yalnızca kira bedeli ödeme ve taşınmazı kullanma ilişkisinden ibaret değildir. Taraflar, sözleşme devam ederken birbirlerinin meşru menfaatlerine zarar vermemekle de yükümlüdür.

Bu çerçevede kiracı, taşınmazı kullanıyor olsa bile, kiraya verenin kanundan kaynaklanan makul taleplerini tamamen engelleyemez. Özellikle taşınmazın satılması, yeniden kiraya verilmesi veya bakım-onarım ihtiyacının doğması halinde kiraya verenin taşınmazı üçüncü kişilere göstermesi ekonomik ve hukuki açıdan gerekli olabilir. Kiracı bu gerekliliği keyfi şekilde ortadan kaldıramaz.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli ifade, TBK m. 319/2’de yer alan “zorunlu olduğu ölçüde” ibaresidir. Kanun koyucu, kiracının her türlü gösterim talebine katlanmasını değil, yalnızca bakım, satış veya sonraki kiralama amacıyla zorunlu ve makul olan gösterimlere izin vermesini öngörmüştür. Bu nedenle kiraya verenin talebi gerçek bir ihtiyaca dayanmalı, kiracının yaşam düzenini gereksiz şekilde bozacak yoğunlukta olmamalı ve dürüstlük kuralı sınırları içinde kalmalıdır.

Bu noktada Türk Medeni Kanunu m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralı da önem kazanır. TMK m. 2’ye göre:

“Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”

Dolayısıyla kiracı, sırf kiraya vereni zor durumda bırakmak, satışı engellemek veya yeni kiracı bulunmasını önlemek amacıyla evi göstermeyi reddediyorsa dürüstlük kuralına aykırı davranmış olur. Buna karşılık kiraya veren de kiracıyı bezdirmek, sürekli rahatsız etmek, özel hayatını baskı altına almak veya tahliye baskısı oluşturmak amacıyla sık sık gösterim talep ediyorsa bu kez kiraya veren hakkını kötüye kullanmış sayılabilir.

Ev sahibi evi satmak istiyorsa kiracı evi göstermek zorunda mıdır?

Evet. Kiraya veren taşınmazı satmak istiyorsa, kiracı TBK m. 319/2 uyarınca satış için zorunlu olduğu ölçüde evin görülmesine izin vermekle yükümlüdür. Çünkü bir taşınmazın satışı çoğu zaman yalnızca tapu kaydı, fotoğraf veya ilan bilgileri üzerinden gerçekleşmez. Alıcı adayı taşınmazın fiziki durumunu, oda yapısını, ışık alma durumunu, kullanım alanını, binanın genel halini, tadilat ihtiyacını ve konumunu bizzat görmek isteyebilir. Bu talep, hayatın olağan akışına uygundur.

Kiracı “Ben oturuyorum, kimseyi eve sokmam” diyerek satış sürecini tamamen kilitleyemez. Böyle bir durumda kiraya veren, önce kiracıya uygun şekilde bildirim yapmalı, makul gün ve saatler önermeli, mümkünse gösterim planını yazılı hale getirmelidir. Buna rağmen kiracı haklı bir sebep olmadan evin gösterilmesini engellerse, kiraya veren dava şartı arabuluculuk sürecini tamamladıktan sonra sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

Ancak satış gerekçesi de sınırsız bir gösterim yetkisi vermez. Örneğin her gün farklı saatlerde alıcı getirmek, hafta sonunun tamamını gösterime ayırmak, kiracının iş, sağlık, aile ve dinlenme düzenini yok saymak hukuka uygun değildir. Kiracı evin gösterilmesine katlanmak zorundadır; fakat bu katlanma borcu, kiracının evini bir satış ofisine dönüştürme yükümlülüğü anlamına gelmez.

Yeni kiracı bulunması için evin gösterilmesi

Kira sözleşmesinin sona ereceği durumlarda kiraya verenin yeni kiracı araması da TBK m. 319/2 kapsamında açıkça korunmuştur. Kanun maddesinde “sonraki kiralama” ifadesi özellikle kullanılmıştır. Bu nedenle kira sözleşmesi sona ermek üzereyse, kiracı tahliye tarihine kadar taşınmazda oturmaya devam etse bile, kiraya verenin yeni kiracı adaylarına evi göstermesine makul ölçüde izin vermek zorundadır.

Bu husus özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde, tahliye taahhüdünün bulunduğu durumlarda, tarafların sözleşmeyi sona erdirme konusunda anlaştığı hallerde veya kiracının taşınmazdan çıkacağını bildirdiği süreçlerde önemlidir. Kiraya veren, taşınmaz boşaldıktan sonra uzun süre kira kaybına uğramamak için daha önce yeni kiracı bulmak isteyebilir. Bu, ekonomik olarak korunmaya değer bir menfaattir.

Fakat burada da denge korunmalıdır. Kiraya veren, yeni kiracı aradığı gerekçesiyle kiracının evini sürekli ziyaret alanına çeviremez. Örneğin haftanın belirli bir günü, belirli saat aralığında gösterim yapılması makul kabul edilebilirken; her gün, belirsiz saatlerde ve önceden haber vermeksizin farklı kişilerin eve getirilmesi kiracının haklarını ihlal eder.

Bakım, onarım, tadilat ve ekspertiz için eve girilmesi

TBK m. 319/2 yalnızca satış ve yeni kiralama hallerini değil, bakım ihtiyacını da düzenlemektedir. Kiralanan taşınmazda zorunlu bakım, tamirat, tesisat kontrolü, kombi, elektrik, su, doğalgaz, çatı, rutubet, izolasyon, kolon, dış cephe veya ortak tesisatla ilgili bir işlem yapılması gerekiyorsa kiracı bu işlemlerin yapılmasına belirli ölçüde katlanmak zorundadır. Burada TBK m. 319/1 hükmü de konuyla bağlantılıdır. Anılan hüküm şöyledir:

“Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.”

TBK m. 319’un tamamı birlikte değerlendirildiğinde, kiracının kiralananı kullanırken yalnızca kira bedelini ödemekle değil, kiralananın korunması ve gerektiğinde incelenmesine izin verilmesiyle de bağlantılı bazı yükümlülükleri bulunduğu görülür. Kiracı, örneğin alt kata su sızdıran bir tesisat kaçağı varsa, “Ben eve usta sokmam” diyemez. Böyle bir durumda yalnızca kiraya verenin değil, komşuların ve apartman yönetiminin de menfaati söz konusu olabilir.

Ancak bakım-onarım gerekçesi de kötüye kullanılamaz. Gerçekte zorunlu olmayan, sırf kiracıyı rahatsız etmek amacı taşıyan veya belirsiz şekilde sürekli tekrarlanan müdahale talepleri hukuken korunmaz. Kiraya veren, yapılacak işlemi, zamanını ve kapsamını kiracıya uygun süre önce bildirmelidir.

Kiraya verenin önceden bildirim yükümlülüğü

TBK m. 319/3, kiraya verenin evi gösterme veya bakım-onarım yaptırma hakkını kullanırken uyması gereken usulü açıkça belirtmiştir. Buna göre kiraya veren, kiralananın gezilip görüleceğini veya yapılacak çalışmaları uygun bir süre önce kiracıya bildirmek zorundadır.

Kanunda “uygun süre” için sabit bir gün sayısı belirtilmemiştir. Bu nedenle uygun sürenin ne olduğu somut olayın özelliklerine göre belirlenir. Acil bir su kaçağı, yangın riski veya tesisat arızası varsa bildirim süresi çok kısa olabilir. Buna karşılık satış veya yeni kiralama amacıyla yapılacak olağan gösterimlerde kiracıya makul süre tanınmalıdır. Uygulamada yazılı bildirim yapılması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.

Bildirimde mümkün olduğunca şu unsurlar yer almalıdır: gösterimin amacı, kimlerin geleceği, önerilen gün ve saat, gösterimin yaklaşık süresi, mümkünse alternatif gün ve saatler. Bu yaklaşım hem kiraya verenin hakkını güçlendirir hem de kiracının “habersiz gelindi”, “uygun olmayan saatte talepte bulunuldu” veya “özel hayatım ihlal edildi” şeklindeki itirazlarını azaltır.

Kiracının menfaatlerinin gözetilmesi zorunludur

TBK m. 319/3 yalnızca bildirim yükümlülüğünden söz etmez; aynı zamanda kiraya verenin, gezip görme veya çalışma sırasında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorunda olduğunu da belirtir. Bu ifade son derece önemlidir. Çünkü kanun, kiraya verene sadece “önceden haber ver” dememekte; aynı zamanda “bu hakkı kullanırken kiracıyı da gözet” demektedir.

Kiracının yararlarının gözetilmesi; gösterim saatlerinin makul belirlenmesi, kiracının aile düzeninin, çalışma saatlerinin, sağlık durumunun, çocuklarının, yaşlı aile bireylerinin, sınav dönemlerinin veya özel koşullarının dikkate alınması anlamına gelir. Örneğin evde küçük çocuk, hasta kişi veya yaşlı birey varsa gösterim saatleri buna göre planlanmalıdır. Kiracının evden çalıştığı biliniyorsa, sürekli mesai saatinde gösterim talep edilmesi hakkaniyete uygun olmayabilir.

Ayrıca kiraya verenin eve getirdiği kişilerin kim olduğu da önemlidir. Kiracı, taşınmazın satışı veya kiralanmasıyla ilgisi bulunmayan kişilerin eve sokulmasına katlanmak zorunda değildir. Gösterim amacının gerçek olması gerekir. Alıcı adayı, emlak danışmanı, ekspertiz görevlisi, usta, teknik servis veya kiracı adayı gibi kişiler bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak keyfi ziyaretçiler veya amaçla ilgisiz kişiler bakımından kiracının haklı itiraz hakkı vardır.

Kiracı evi göstermeyi tamamen reddederse ne yapılabilir?

Kiracı, haklı bir sebep olmaksızın evi göstermeyi tamamen reddediyorsa, kiraya verenin doğrudan kendi imkanlarıyla eve girmesi, kapıyı zorlaması, çilingir çağırması veya kiracının rızası dışında taşınmaza girmesi hukuken son derece sakıncalıdır. Kiraya veren malik olsa bile, kiralanan taşınmaz kiracının kullanım alanıdır. Bu nedenle uyuşmazlık yargısal yollarla çözülmelidir.

Bu durumda kiraya verenin izlemesi gereken temel yol şudur: Öncelikle kiracıya yazılı bildirim yapılmalı, makul gün ve saatler önerilmeli, gösterim talebinin satış, sonraki kiralama veya bakım-onarım gibi kanuni bir nedene dayandığı açıkça belirtilmelidir. Kiracı buna rağmen gösterimi engellerse, dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B hükmüne göre, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar belirli gün ve saatlerde gösterim yapılması konusunda anlaşabilir. Örneğin “Salı ve Perşembe günleri 17.00-19.00 arası”, “Cumartesi günü 13.00-16.00 arası” veya “haftada iki gün, en az 24 saat önceden haber verilmek kaydıyla” şeklinde bir düzenleme yapılabilir. Böyle bir anlaşma, dava açılmadan uyuşmazlığın çözülmesini sağlayabilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa açılacak dava

Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanamazsa, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. HMK m. 4 hükmü, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu düzenlemektedir. Uygulamada kira sözleşmesinden kaynaklanan bu tür davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Bu davada kiraya veren, kiracının TBK m. 319/2 kapsamında kiralananın gezilip görülmesine izin vermesi gerektiğini ileri sürer. Dava dilekçesinde kira sözleşmesi, taşınmazın satışa çıkarıldığına veya yeniden kiraya verileceğine ilişkin deliller, kiracıya yapılan bildirimler, yazışmalar, ihtarnameler, arabuluculuk son tutanağı ve kiracının gösterimi engellediğini ortaya koyan belgeler sunulmalıdır.

Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre belirli gün ve saatlerde taşınmazın gösterilmesine karar verebilir. Bu karar genellikle kiracının yükümlülüğünü somutlaştıran bir karar niteliğindedir. Örneğin mahkeme, taşınmazın haftanın belirli günlerinde, belirli saat aralıklarında, önceden haber verilmek koşuluyla alıcı veya kiracı adaylarına gösterilmesine hükmedebilir. Böylece taraflar arasındaki belirsizlik giderilir.

Bu dava tahliye davası mıdır?

Kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin dava doğrudan bir tahliye davası değildir. Bu davanın temel amacı kiracının taşınmazı tahliye etmesini sağlamak değil, TBK m. 319’dan doğan gösterme yükümlülüğüne uymasını temin etmektir. Bu nedenle davanın konusu, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi değil; kiralananın bakım, satış veya sonraki kiralama amacıyla gösterilmesine izin verilmesidir.

Ancak kiracının mahkeme kararına rağmen ısrarla evi göstermemesi, somut olayın şartlarına göre kira sözleşmesine aykırılık iddialarına zemin hazırlayabilir. Bu durum tek başına her olayda otomatik tahliye sonucu doğurmaz; fakat kiracının borca aykırı davranışının süreklilik kazanması halinde kiraya veren bakımından başka hukuki yolların tartışılması mümkündür.

Mahkeme kararına rağmen kiracı evi göstermezse

Mahkeme, kiracının belirli gün ve saatlerde evi göstermesine karar verdikten sonra kiracı bu karara uymazsa, artık ortada yalnızca sözleşmeye aykırılık değil, mahkeme kararının yerine getirilmemesi sorunu da vardır. Bu durumda kararın icrası gündeme gelebilir. Kararın niteliğine göre icra müdürlüğü aracılığıyla ilamın yerine getirilmesi istenebilir.

Pratikte bu tür kararların icrası bazen güçlük doğurabilir. Çünkü kiracının taşınmazı belirli gün ve saatlerde göstermesi, kişisel davranış içeren bir edim niteliği taşıyabilir. Bu nedenle mahkeme kararının açık, uygulanabilir ve tereddüt yaratmayacak şekilde kurulması önemlidir. Kararda hangi günlerde, hangi saatler arasında, hangi amaçla ve hangi kişilere gösterim yapılacağı mümkün olduğunca net belirtilirse, kararın uygulanması da kolaylaşır.

İstinaf kanun yolu açık mıdır?

Kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin davalarda mahkeme kararına karşı istinaf kanun yolunun açık olup olmadığı, genel istinaf parasal sınırları ve davanın niteliği bakımından değerlendirilir. Uygulamada taşınmazın kira bedeli, dava değeri ve kararın niteliği bu değerlendirmede önem taşıyabilir. Bu nedenle her dosyada otomatik olarak “istinaf açıktır” ya da “kapalıdır” demek doğru değildir. Somut olayda dava değeri, yıllık kira bedeli, mahkemenin hüküm şekli ve yürürlükteki parasal sınırlar birlikte değerlendirilmelidir.

Bu noktada özellikle avukatla takip edilen dosyalarda, kararın tebliğinden itibaren kanun yolu süresi titizlikle takip edilmelidir. Çünkü istinaf süresinin kaçırılması halinde karar kesinleşebilir ve taraflar açısından bağlayıcı hale gelebilir.

Vekalet ücreti tartışması

Kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin davalarda uygulamada tartışılan konulardan biri de davacı kiraya veren lehine vekalet ücretine hükmedilip hükmedilmeyeceğidir. Bu tartışmanın nedeni, davanın niteliği konusundaki farklı yaklaşımlardır.

Bir görüşe göre bu dava, kiracının TBK m. 319’dan kaynaklanan bir edimi yerine getirmesine yönelik olduğundan eda davası niteliğindedir. Bu görüşe göre davacı kiraya veren davasında haklı çıkarsa, lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekir. Çünkü kiracı, kanundan doğan yükümlülüğünü yerine getirmemiş; kiraya veren de bu nedenle dava açmak zorunda kalmıştır.

Diğer bir yaklaşım ise bu tür davaların klasik anlamda para alacağı veya tahliye davası niteliğinde olmadığını, daha çok bir davranış yükümlülüğünün somutlaştırılmasına ilişkin olduğunu vurgular. Bu nedenle bazı uygulamalarda vekalet ücreti konusunda farklı kararlar verilebilmektedir. Özellikle davanın kabul şekli, tarafların arabuluculukta nasıl davrandığı, kiracının gerçekten haksız direnip direnmediği ve mahkemenin hükmün niteliğini nasıl kurduğu önem taşır.

Kanaatimizce kiracı, açık kanun hükmüne rağmen makul gösterim taleplerini haksız şekilde engellemiş ve kiraya veren dava açmak zorunda kalmışsa, davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği yönündeki yaklaşım daha güçlüdür. Zira burada kiraya verenin yargı yoluna başvurmasının nedeni, kiracının kanuni yükümlülüğünü yerine getirmemesidir. Bununla birlikte uygulamada farklı kararlarla karşılaşılabileceği için dosya özelinde değerlendirme yapılması gerekir.

Kira sözleşmesindeki evi gösterme maddeleri geçerli midir?

Kira sözleşmelerinde sıkça şu tür hükümlere rastlanır: “Kiracı, kiralananın satılması veya yeniden kiralanması halinde evi göstermek zorundadır.” “Kiracı, kiraya verenin belirlediği kişilere taşınmazı gezdirir.” “Kiracı, sözleşmenin sona ermesine yakın dönemde evi yeni kiracı adaylarına göstermekle yükümlüdür.”

Bu tür hükümler, TBK m. 319’a uygun olduğu sürece geçerlidir. Hatta kira sözleşmesinde bu konuda açık bir düzenleme bulunması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir. Ancak sözleşme maddesi kanundan daha ağır ve ölçüsüz bir yükümlülük getiriyorsa, kiracının temel haklarını zedeliyorsa veya kiraya verene sınırsız giriş yetkisi tanıyorsa bu hükmün uygulanabilirliği tartışmalı hale gelir.

Örneğin “Kiraya veren istediği her zaman eve girebilir” şeklindeki bir hüküm hukuken sorunludur. Çünkü kiralanan taşınmaz, sözleşme süresince kiracının kullanım alanıdır. Kiraya veren malik olsa dahi, kiracının rızası veya hukuki dayanak olmadan taşınmaza giremez. TBK m. 319, kiraya verene sınırsız giriş hakkı değil; satış, sonraki kiralama veya bakım için zorunlu olduğu ölçüde ve önceden bildirim şartıyla gösterim hakkı tanır.

Kiracı hangi durumlarda evi göstermeyi reddedebilir?

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü bulunduğu gibi, hukuka aykırı talepleri reddetme hakkı da vardır. Kiracı, önceden haber verilmeden yapılan gösterim taleplerini, gece geç saatlerde veya sabah çok erken saatlerde yapılan talepleri, aşırı sık ve ölçüsüz ziyaretleri, amacı belirsiz kişilerin eve getirilmesini veya özel hayatını ciddi şekilde ihlal eden uygulamaları kabul etmek zorunda değildir.

Örneğin kiraya verenin “Yarım saat sonra geliyoruz, evi göstereceğiz” şeklindeki ani talebi çoğu durumda uygun bildirim olarak kabul edilemez. Aynı şekilde hafta boyunca her gün gösterim yapılması, kiracının evinin sürekli yabancılar tarafından gezilmesi, fotoğraf ve video çekilmesi, kişisel eşyalarının görüntülenmesi gibi uygulamalar da ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracı, kişisel eşyalarının ve özel yaşamının korunmasını talep edebilir.

Buna karşılık kiracı da bu hakkını kötüye kullanamaz. Sürekli bahane üretmek, hiçbir gün ve saat önermemek, satış sürecini engellemek, yeni kiracı bulunmasını imkansız hale getirmek veya bakım-onarım ihtiyacını görmezden gelmek hukuka uygun değildir. Kiracının yükümlülüğü, “makul gösterime izin verme” yükümlülüğüdür; kiraya verenin yükümlülüğü ise “makul şekilde talepte bulunma” yükümlülüğüdür.

Uygulamada en doğru yöntem: yazılı plan ve makul takvim

Bu tür uyuşmazlıklarda en sağlıklı yöntem, tarafların yazılı bir gösterim takvimi belirlemesidir. Kiraya veren, kiracıya örneğin haftada iki gün, belirli saat aralıklarında gösterim yapılmasını teklif edebilir. Kiracı da bu saatler kendisi için uygun değilse alternatif gün ve saatler sunmalıdır. Böylece hem kiraya verenin satış veya kiralama menfaati korunur hem de kiracının özel hayatı gereksiz şekilde ihlal edilmez.

Özellikle uyuşmazlık büyümeden önce noter ihtarnamesi, yazılı mesaj, e-posta veya arabuluculuk sürecinde yapılacak açık bir planlama, ileride açılacak davada güçlü delil niteliği taşıyabilir. Kiraya verenin “Ben istedim, kiracı göstermedi” iddiasını ispatlaması gerekir. Bu nedenle sözlü talepler yerine yazılı bildirim yapılması çok daha sağlıklıdır.

Sonuç: Kiracı evi göstermek zorundadır, ancak bu zorunluluk sınırsız değildir

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü, Türk Borçlar Kanunu m. 319/2 ve 319/3 hükümleriyle açıkça düzenlenmiş bir yükümlülüktür. Kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermek zorundadır. Ancak kiraya veren de bu talebini uygun süre önce bildirmeli, gösterim sırasında kiracının yararlarını gözetmeli ve hakkını dürüstlük kuralına uygun şekilde kullanmalıdır.

Kiracı makul talepleri sürekli reddederse, kiraya veren dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurmalı; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde kiracının evi gösterme yükümlülüğüne uyması için dava açmalıdır. Mahkeme, somut olayın şartlarına göre belirli gün ve saatlerde gösterim yapılmasına karar verebilir.

Bu konu, ilk bakışta basit bir “ev gösterme” meselesi gibi görünse de aslında mülkiyet hakkı, kira sözleşmesinden doğan borçlar, kiracının özel hayatı, dürüstlük kuralı, arabuluculuk dava şartı, görevli mahkeme, istinaf sınırı ve vekalet ücreti gibi birçok hukuki başlığı aynı anda ilgilendirir. Bu nedenle özellikle satış, yeniden kiralama veya bakım-onarım süreçlerinde tarafların rastgele hareket etmesi yerine, süreci hukuka uygun, yazılı ve ölçülü biçimde yürütmesi gerekir.