BEŞ YIL DOLMADAN KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ? | Güncel Yüksek Mahkeme Kararları Ne Diyor?

Son yıllarda artan enflasyon ve kira bedellerindeki hızlı yükseliş, ev sahipleri ile kiracıları sık sık karşı karşıya getirmektedir. Özellikle ev sahipleri tarafından en çok merak edilen sorulardan biri şudur: “Kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmeden kira tespit ya da kira uyarlama davası açılabilir mi?” Bu sorunun cevabı, güncel ve son derece önemli bir Bölge Adliye Mahkemesi kararıyla artık çok net bir şekilde verilmiştir.

---

---

Kira Artışı ve Kira Tespiti Aynı Şey Değildir

Öncelikle uygulamada sıkça karıştırılan iki kavramı ayırmak gerekir:

• Kira artışı: Mevcut sözleşme devam ederken, kanunun izin verdiği sınırlar içinde yapılan yıllık artıştır.

• Kira tespit davası: Hâkimin, kira bedelini emsal kiralar ve hakkaniyet esaslarına göre yeniden belirlediği davadır.

Türk Borçlar Kanunu, bu iki durumu bilinçli şekilde farklı rejimlere bağlamıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun Sistemi: İlk 5 Yıl Dokunulmaz Alan

Türk Borçlar Kanunu’nun 343 ve 344. maddeleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin nasıl belirleneceğini ayrıntılı biçimde düzenler.

Bu sisteme göre:

• İlk beş yıl boyunca kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan artış oranı varsa bu doğrultuda artırılabilir ve fakat işbu artış TÜFE’nin on iki aylık ortalamasından fazla olamaz.

• Bu beş yıllık süre içinde:

  • Hâkim, emsal kira bedellerine bakarak kira belirleyemez.

  • “Piyasa kiraları çok arttı” gerekçesiyle kira tespiti yapılamaz.

Kanun koyucu, bu beş yıllık süreyi bilinçli bir denge alanı olarak oluşturmuştur.

Peki “Kira Uyarlama Davası” ile Bu Süre Aşılabilir mi?

Uygulamada bazı ev sahipleri, beş yıl dolmadan kira tespit davası açamayacaklarını bildikleri için bu kez TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü) hükmüne dayanarak kira uyarlama davası açmayı denemektedir. İşte Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararı tam da bu noktada çok net bir duruş sergilemiştir.

Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi: “Bu Yol Kanunun Dolaşılmasıdır”

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 28.12.2023 tarihli kararında şu temel tespitleri yapmıştır:

• Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiş sözleşmelerdir.

• Kira bedelinin nasıl artırılacağı TBK m. 344’te ayrıntılı şekilde belirlenmiştir.

• Enflasyon, 6098 sayılı Kanun döneminde öngörülebilir bir olgudur.

• Bu nedenle, sırf enflasyon yükseldi diye beş yıl dolmadan TBK m. 138’e dayanılarak kira uyarlaması istenemez.

Mahkeme açıkça şu sonuca varmıştır:

Beş yıllık süre dolmadan, kira bedelinin TBK m. 138 uyarınca uyarlanması suretiyle artırılması mümkün değildir.

Neden? Çünkü Özel Kanun Varken Genel Kanun Uygulanamaz

Kararın en kritik hukuki gerekçesi şudur:

• TBK m. 344 → kira bedeline ilişkin özel düzenlemedir

• TBK m. 138 → tüm sözleşmelere uygulanan genel bir hükümdür

Hukukun temel ilkelerinden biri gereği:

Özel düzenleme varken, genel düzenleme uygulanamaz.

Aksi düşünce:

• TBK m. 344’ü tamamen işlevsiz hale getirir,

• Kanunun bilinçli olarak koyduğu beş yıllık dengeyi ortadan kaldırır,

• Ve açıkça kanunun dolanılması sonucunu doğurur.

Mahkeme bu nedenle, uyarlama davası yoluyla kira artışı talep edilmesini hukuka aykırı bulmuştur.

“Ama Kira Enflasyonu Çok Daha Yüksek” Savunması Geçerli mi?

Kararda bu iddiaya da açıkça cevap verilmiştir:

• Kira enflasyonunun genel enflasyondan yüksek olması,

• Emsal kiraların çok artmış olması,

• Kiraya verenin kira gelirinin “düşük kaldığı” iddiası

beş yıl dolmadan kira tespiti veya uyarlaması için yeterli değildir. Kanun koyucu, bu makasın beşinci yıldan sonra hâkim müdahalesiyle kapatılmasını öngörmüştür.

Sonuç: Beş Yıl Dolmadan Kira Tespiti de Uyarlaması da Mümkün Değil

Güncel içtihat ışığında artık şu hususlar tartışmasızdır:

• Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz.

• TBK m. 138, kira bedelini artırmak için arka kapı olarak kullanılamaz.

• Enflasyon tek başına uyarlama sebebi değildir.

• Bu yöndeki davalar reddedilmelidir.

Bu karar, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından hukuki öngörülebilirliği güçlendiren, son derece önemli ve yol gösterici bir içtihattır. Güncel içtihatlar taranmadan hukuki bir yola girmek, geri dönülemeyecek zararlara sebebiyet verebilecektir.