Miras Kalan Ev Satışı 2026: İlk İhale Artık Mirasçılar Arasında mı?
Babadan kalan bir daire, dededen kalan müstakil ev veya yıllardır ailece kullanılan bir yazlık… Mirasçılardan biri payının parasını almak isterken diğeri taşınmazın satılmasına karşı çıkabiliyor. Bazen de herkes satışa razı oluyor, ancak bedel konusunda anlaşma sağlanamıyor. Bu uyuşmazlıklarda sık sorulan soru şu: “Miras kalan ev mahkemeye giderse yabancı birine mi satılır, yoksa önce biz mi alabiliriz?”
2026 yılında yürürlüğe giren düzenleme, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk açık artırmayı malik mirasçılarla sınırlandırdı. Ancak “Miras kalan hiçbir ev artık dışarıdan birine satılamaz” veya “Bir kardeş istemezse satış yapılamaz” şeklindeki yorumlar doğru değil.
Yeni sistemi anlamak için üç konuyu birlikte değerlendirmek gerekiyor: Taşınmazın kimlere ve hangi yolla ait olduğu, satışın hangi hukuki süreçte yapıldığı ve açık artırma ilanının tarihi.
Miras kalan evin satışında ne değişti?
7589 sayılı Kanun’la İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine getirilen düzenlemeye göre, bütün maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır.
Bu imkân bir defaya mahsustur. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmaya üçüncü kişiler de katılabilir. Dolayısıyla düzenleme, aile evini satın almak isteyen mirasçılara ilk aşamada özel bir katılım imkânı sağlar; taşınmazın mutlaka ailede kalacağını garanti etmez. 7589 sayılı Kanun, m.1
Her miras kalan ev önce mirasçılar arasında mı satılacak?
Hayır. Öncelikle yapılacak işlemin türü belirlenmelidir.
Yapılmak istenen işlem | Hukuken değerlendirilmesi gereken konu |
Bütün mirasçıların anlaşarak evin tamamını satması | Anlaşmalı satış ve gerekli tasarruf yetkileri |
Bir mirasçının diğerlerinin haklarını devralması | Miras payı devri, paylaşma veya tapuda pay devri |
Paylaşım anlaşmazlığının mahkemeye taşınması | Ortaklığın giderilmesi ve satış usulü |
Bir mirasçının kendi payını üçüncü kişiye devretmek istemesi | Mülkiyet türü, devir şekli ve varsa önalım hakkı |
Bu işlemlerin hepsine gündelik dilde “miras kalan evin satışı” denilse de uygulanacak kurallar aynı değildir. Evin tamamının satılması, belirli bir tapu payının devri ve tereke üzerindeki miras payının devri birbirinden ayrılmalıdır. TMK m.640, m.676 ve m.677 bu ayrımın temel hükümleri arasındadır. Türk Medeni Kanunu
Bu nedenle hukuki inceleme, yalnızca veraset ilamındaki pay oranlarına bakılarak tamamlanamaz. Tapudaki mülkiyet biçimi ve daha önce yapılmış devirler de araştırılmalıdır.
İlk açık artırmada mirasçı evin yarı bedeline teklif verebilir mi?
Yeni düzenlemenin ekonomik açıdan en önemli yönü, ilk artırmadaki bedel eşiğidir. Mirasçılarla sınırlı ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde 100’ü, ikinci artırmada ise yüzde 50’si esas alınır. Muhammen kıymet, taşınmazın satış dosyasında belirlenen tahmini değeridir.
Ancak bu oranlar tek başına yeterli değildir. Teklifin, ilgili değer eşiği ile kanunda belirtilen öncelikli ve taşınmazla güvence altına alınmış alacaklar toplamından yüksek olanını; ayrıca buna eklenecek paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını aşması gerekir.
Örnek: Değeri 6 milyon TL belirlenen ev
Öncelikli alacakların daha yüksek bir eşik oluşturmadığını varsayalım:
İlk artırmada yüzde 100 üzerinden 6 milyon TL esas alınır.
İkinci artırmada yüzde 50 üzerinden 3 milyon TL esas alınır.
Her iki aşamada da ilgili masraflar ve kanuni teklif şartları ayrıca dikkate alınır.
Bu nedenle ilk artırmada sadece “6 milyon TL teklif ettim” demek, masraflar da hesaba katıldığında yeterli olmayabilir. İkinci artırmadaki yüzde 50 oranı da evin kesin olarak yarı fiyatına satılacağı anlamına gelmez; rekabet sonucunda bedel yükselebilir. İİK m.114/7-8’i değiştiren kanun metni
Evi almak isteyen mirasçının hazırlığı, satış ilanındaki rakamı görmekle sınırlı kalmamalıdır. Kullanılabilir nakit, finansman imkânı ve ek giderler birlikte hesaplanmalıdır.
Yeni kural eski davalarda da uygulanacak mı?
Düzenleme 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girdi. Geçiş bakımından esas alınan tarih, açık artırma ilanıdır. 7589 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesine göre, değişikliğin yürürlüğünden önce ilan edilmiş artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder. Dolayısıyla davanın daha önce açılması, tek başına yeni usulün uygulanmasını engellemez; ilan tarihi ve kapsam şartları birlikte incelenir. 7589 sayılı Kanun, geçici m.1 ve m.26 Kanunun yayımlanma tarihi TBMM kaydında 31 Temmuz 2026 olarak yer almaktadır. TBMM kanun bilgileri Dosyası devam eden mirasçı, yalnızca dava dilekçesinin tarihine bakarak karar vermemeli; satış dosyasındaki ilanı da kontrol etmelidir.
Miras ev kaldı, ne yapmalıyım?
Miras kalan bir ev için ilk adım, hemen alıcı aramak veya diğer mirasçılardan satış vekâleti istemek olmamalıdır. Önce hak sahipliği, taşınmazın durumu ve mirasın mali yükü belirlenmelidir.
1. Mirasçılık belgesini alın
Veraset ilamı olarak da bilinen mirasçılık belgesi, mirasçıları ve paylarını gösterir. Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Belgeyi tek bir mirasçının alması, evin yalnızca o kişiye ait olduğu anlamına gelmez. Başvuran kişi, diğer mirasçıların haklarını da gösteren belgeyi edinmiş olur.
2. Tapu kayıtlarını ve intikal durumunu kontrol edin
Evin hâlen miras bırakanın adına kayıtlı olması mümkündür. Taşınmazın mirasçılar adına kaydedilmesi için miras intikali işlemi yapılır. Elbirliği mülkiyetiyle intikal için mirasçılardan birinin başvurması yeterlidir. Kimlik, mirasçılık belgesi, taşınmaz bilgileri, varsa temsil belgesi ve işlem kapsamında gerekli diğer belgeler hazırlanmalıdır. Bina niteliğindeki taşınmazlarda DASK durumu da kontrol edilir. TKGM intikal ve tapu işlemleri açıklamaları
3. Mirasın borçlarını da araştırın
TMK m.599 gereğince miras, hakları ve borçlarıyla birlikte geçer. Banka borcu, icra takibi, ipotek veya diğer yükümlülükler araştırılmadan yalnızca evin piyasa değerine odaklanılmamalıdır. TMK m.606 uyarınca mirasın reddinde kural olarak üç aylık süre vardır; başlangıç ve istisnalar somut duruma göre değerlendirilir. Borca batıklık şüphesinde satış veya paylaşma işlemlerinden önce hukuki durum netleştirilmelidir. TMK m.599 ve m.605–610
4. Vergi işlemlerini ayrı takip edin
Tapu intikali ile veraset ve intikal vergisi beyannamesi aynı işlem değildir. Vergi çıkmaması, her durumda beyanname verilmesine gerek bulunmadığı anlamına gelmez. Ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve ilgili mirasçılar Türkiye’de bulunuyorsa beyanname için genel süre ölüm tarihinden itibaren dört aydır. Yurt dışı bağlantılı durumlarda süre değişebilir. Miras yoluyla geçen mallar istisna sınırının altında kalsa bile beyan yükümlülüğü bulunur. Gelir İdaresi Başkanlığı veraset ve intikal vergisi açıklamaları
5. Paylaşım seçeneklerini somutlaştırın
Aile görüşmesine şu bilgilerle hazırlanmak yararlıdır:
Evin tahmini piyasa değeri ve varsa değerleme raporu.
Evi kimin kullandığı veya kirayı kimin tahsil ettiği.
Evi almak isteyen mirasçının ödeyebileceği tutar.
Ödemenin ne zaman yapılabileceği.
Diğer miras mallarıyla birlikte çözüm üretilip üretilemeyeceği.
Belirsiz bir “Sen bana hakkımı ver” konuşması yerine, tutarı ve takvimi belli teklifler üzerinde görüşmek anlaşma ihtimalini artırır.
Dedemden ev kaldı: Torun olarak doğrudan mirasçı olur muyum?
Torun olmak, her durumda doğrudan pay sahibi olmak anlamına gelmez. TMK m.495 uyarınca, dedenizin çocuğu olan anne veya babanız dedeniz öldüğünde hayattaysa, kural olarak onun yerine doğrudan yasal mirasçı olmazsınız. Anne veya babanız dedenizden önce vefat etmişse onun yerini altsoyu alır. Dedenizden sonra vefat etmişse ikinci bir miras geçişi ortaya çıkar. TMK m.495
Özellikle yıllardır intikali yapılmamış aile evlerinde, “Dört kardeşiz, ev dört parçaya bölünür” hesabı yanıltıcı olabilir. Arada gerçekleşen ölümler, eşler ve sonraki mirasçılar nedeniyle birden fazla mirasçılık belgesinin birlikte değerlendirilmesi gerekebilir. Bu tür dosyalarda önce aile içindeki miras geçişleri açıklığa kavuşturulmalı, satış görüşmesi doğru hak sahipleri üzerinden yürütülmelidir.
Kardeşlerden biri evi satmak istemezse ne olur?
TMK m.642, kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan bir engel olmadıkça mirasçılara paylaşma isteme hakkı tanır. Bu nedenle bir kardeşin karşı çıkması, ortaklığın süresiz devam etmesini sağlamaz.
TMK m.699 çerçevesinde aynen paylaşımın mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybına neden olacaksa satış gündeme gelebilir. TMK m.642 ve m.699
Dava öncesinde arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuğu zorunlu kılar. Başvuru zorunludur; anlaşmak zorunlu değildir. Adalet Bakanlığı arabuluculuk açıklaması
Arabuluculukta yalnızca “Satılsın mı, satılmasın mı?” sorusu görüşülmez. Bir mirasçının diğerlerinin haklarını devralması, birlikte alıcı bulunması veya birden fazla taşınmaz için toplu çözüm geliştirilmesi de değerlendirilebilir. Ancak varılan anlaşmanın hukuki şekli ve uygulanabilirliği ayrıca gözetilmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davası
Anlaşma sağlanamazsa, halk arasında izale-i şuyu davası olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. HMK m.4/1-b uyarınca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Satış gerektiğinde hâkim satış memuru görevlendirir. HMK m.322/2 gereğince satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu
Mirasçı olarak ihaleye gireceğim: Nelere dikkat etmeliyim?
İhaleye katılma kararı vermeden önce satış ilanı ve şartname birlikte okunmalıdır. Şu konular açık olmalıdır:
Artırmanın başlangıç ve bitiş tarihleri.
Katılım için gerekli başvuru ve teminat işlemleri.
Teklif verilebilecek asgari bedel.
Ödenecek vergiler ve diğer giderler.
İhale bedelinin ödeme süresi.
Mevcut payın teminata veya ödeme hesabına etkisi.
Pay sahibi olmak, bütün işlemlerin kendiliğinden yapılacağı anlamına gelmez. Resmî satış şartnamelerinde, ortaklık payının teminatı karşılayan kısmı bakımından muafiyet için başvuru usulü öngörülebilmektedir. Payın tutarı ve dosyanın şartları önceden kontrol edilmelidir. Resmî satış şartnamesi örneği
“Evin dörtte biri zaten benim; yalnızca kalan kısmı yatırırım” varsayımıyla hareket etmek risklidir. Teminat hesabı, ihale bedelinin yatırılması ve satış parasının dağıtılması farklı aşamalardır. Ödenecek tutar satış dosyasında netleştirilmeden teklif verilmemelidir.
İhale bedelinin süresinde yatırılmaması, teminatın iade edilmemesi yanında teklif bedelinin yüzde 5’i oranında idari para cezasına yol açabilir. Paydaş alıcının ödeme yapmaması hâlinde teminatın diğer paydaşlara dağıtılmasına ilişkin özel hüküm de bulunmaktadır. İİK m.114/7-9 değişikliği
İlk ihaleye katılma hakkı ile önalım hakkı aynı mı?
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması üzerine diğer paydaşların, kanuni koşullarla o payı edinmesini sağlayan haktır. Dayanağı TMK m.732 ve devamıdır.
Mirasçılarla sınırlı ilk artırma ise ihaleye kimlerin katılabileceğini belirleyen özel satış usulüdür. Bu usul, mirasçıya daha sonra yapılan her satışı geri alma yetkisi vermez.
TMK m.733 uyarınca cebrî artırmayla satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz. Bu nedenle “İhaleye girmeyeyim, başkası alırsa önalım hakkımı kullanırım” düşüncesiyle hareket edilmemelidir. TMK m.732–734 güncel metni
Önalım uyuşmazlıklarında satış tarihi, güncel süreler ve geçiş hükümleri ayrıca incelenmelidir.
Miras kalan evin satışında sık sorulan sorular
Kardeşim benden habersiz evin tamamını satabilir mi?
Kural olarak diğer mirasçıların haklarını da kapsayacak biçimde tek başına satış yapamaz. TMK m.640, miras ortaklığında tereke üzerindeki tasarruflarda birlikte hareket edilmesini esas alır. Yetkili temsil veya özel hukuki durumlar ayrıca değerlendirilir. Türk Medeni Kanunu
Miras payımı kardeşime devredebilir miyim?
Evet; ancak yapılacak işlemin niteliği belirlenmelidir. TMK m.677, mirasçılar arasında miras payının devrini yazılı şekle bağlar. Üçüncü kişiyle yapılan sözleşmede noterlikçe düzenleme şartı vardır. Belirli bir taşınmazdaki tapu payının devriyle aynı işlem olduğu varsayılmamalıdır. TMK m.677
Annem babamdan kalan evde oturuyor. Diğer mirasçılar satış isterse ne olur?
Sağ kalan eşin durumu ayrıca incelenmelidir. TMK m.652, eşlerin birlikte yaşadığı konutun miras hakkına mahsuben sağ kalan eşe özgülenmesine; haklı sebepler varsa intifa veya oturma hakkı tanınmasına imkân verir. Evde oturmak tek başına otomatik mülkiyet kazandırmaz. TMK m.652
Miras kalan evin yanında tarla da varsa aynı işlemler mi yapılır?
Tarım arazileri ayrıca değerlendirilmelidir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m.8/B ve m.8/C, mirasa konu tarımsal arazilerin devrine ilişkin özel hükümler içerir. Arazi büyüklüğü, ekonomik bütünlük ve devir seçenekleri nedeniyle konut satışındaki açıklamalar tarlaya doğrudan uygulanmamalıdır. 5403 sayılı Kanun
Veraset ilamını aldım. Vergi ve tapu işlemleri de tamamlandı mı?
Hayır. Mirasçılık belgesi, tapu intikali ve vergi beyanı ayrı aşamalardır. Tapuda intikalin yapılmış olması da sonraki satışta vergi ilişiğinin ayrıca kontrol edilmesini gereksiz kılmaz. TKGM intikal açıklaması
Evin değerinin düşük belirlendiğini düşünüyorsam ne yapmalıyım?
Önce raporun evin gerçek özelliklerini doğru yansıtıp yansıtmadığını inceleyin: Yüzölçümü, konum, yapı durumu, bağımsız bölüm bilgileri ve kullanılan emsaller doğru mu?
İnternet ilanlarından alınmış birkaç yüksek fiyatla yetinmek yerine somut karşılaştırmalar hazırlayın. Raporun tebliğ tarihi ve dosyanın aşaması da kaydedilmelidir. Hangi başvurunun yapılabileceği ve süresi, ilgili satış dosyası üzerinden belirlenmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Her dosya için geçerli kesin bir süre verilemez. Mirasçı sayısı, tebligatlar, eksik mirasçılık belgeleri, değerleme incelemeleri ve kanun yolu başvuruları süreci etkileyebilir.
Başlangıçta bütün hak sahiplerinin ve taşınmaz bilgilerinin doğru belirlenmesi, sonradan tamamlanacak işlemleri azaltır. Süre değerlendirmesi, dosyanın mevcut aşamasına göre yapılmalıdır.
Miras kalan evi satmadan veya ihaleye girmeden önce
Miras uyuşmazlıklarında aynı anda hem aile ilişkileri hem de önemli bir malvarlığı değeri söz konusudur. Bu nedenle karar, yalnızca “Ev satılmasın” veya “Payımı hemen alayım” düşüncesiyle verilmemelidir.
Doğru başlangıç; mirasçılık belgelerinin, güncel tapu kayıtlarının ve varsa dava ile satış dosyasının birlikte incelenmesidir. Ardından anlaşmalı çözümün mümkün olup olmadığı, satın alma bütçesi ve kullanılabilecek hukuki yollar belirlenmelidir.
Özellikle ihale aşamasına gelinmişse belirsiz bırakılmaması gereken üç konu vardır: Katılım işlemleri, ödenecek toplam tutar ve ödeme takvimi. Aile evini korumak isteyen mirasçının da payının karşılığını almak isteyen mirasçının da sağlıklı karar verebilmesi, bu bilgilerin zamanında netleşmesine bağlıdır.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayda uygulanacak hükümler; mülkiyet türüne, miras geçişlerine, satışın niteliğine ve işlem tarihlerine göre değişebilir.
Yorumlar