NOTERDE DÜZENLENMEYEN TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE CAYMA PARASININ (KAPORA) İADESİ

Noterde düzenlenmeyen, başka bir deyişle adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden tarafların vazgeçmesi durumunda cayma parası (kapora) nasıl ve ne şartlarda iade edilir?

---

---

Bir taşınmaz satışı yapılacağında, taraflar arasında düzenlenen sözleşme, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşme ile ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde taşınmaz satım sözleşmesi yapılacağı taahhüt edilmektedir. Türk Medeni Kanunun m. 706'ya göre, "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır." Dolayısıyla noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmeyen, başka bir deyişle adi yazılı şeklide düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, hukuken geçersiz olup, tarafları bağlayıcı bir yönü bulunmamaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesiyle birlikte taşınmazı satın alacak kişi, üçüncü kişilere karşı aynı bir hak sahibi olur. Taşınmazı satın alacak kişi, söz konusu taşınmazın başka birine satılması durumunda devralan üçüncü kişilere karşı bu hakkını öne sürüp tapunun kendi üzerine tescilini veya tazminat talep edebilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi bakımından geçerlilik süresi beş yıldır.

Toplumumuzda kapora olarak bilinen terimin hukukumuzdaki karşılığı 'cayma parası'dır. Cayma parasına ilişkin temel kanuni düzenleme Türk Borçlar Kanunu m. 178'de vücut bulmuştur. İlgili düzenlemeye göre, "Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir."

Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandıktan sonra ve tapunun devri yapılmadan önce tarafların taşınmazın satışından vazgeçmesi sık rastlanan bir durumdur. Bu durumda, cayma parası açısından iki ihtimal söz konusu olacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda resmi şekilde yapıldığı ihtimalde Türk Borçlar Kanunu m. 178 gereği, taşınmazı satmayı vaat eden kişinin cayması durumunda aldığı bedelin iki katını satın alacak kişiye ödemesi gerekir. Taşınmazı satın alacak kişinin cayması durumunda ise kapora olarak ödediği bedelden vazgeçmiş sayılır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmi şekilde değil de adi yazılı şekilde düzenlenmiş ise hukuken geçersiz kabul edileceği için TBK m. 178 uygulanamayacaktır. Bu durumda, taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdikleri bedeli, aynı şekilde geri alabilecektir.

Konuya ilişkin ilgili birkaç Yargıtay kararı aşağıdadır:

• YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/1137 K. 2018/11653 T. 15.11.2018

“Taşınmaz satış sözleşmesinin devri M.K.’nun 705, BK.’nın 213. (TBK nın 237.), Tapu Kanununun 26., Noterlik Kanununun 60.maddesi ve HGK.nın 15.11.2000 tarih, 2000/13-1612 Esas, 2000/1704 Karar sayılı kararı gereğince resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmadığından taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. Haklı bir sebep olmaksızın mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür. Akdi yapanlardan birisi tarafından, önceden diğerine ödenen pey akçesi (kapora) veya cayma akçesi de ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer’i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmadığından fer’i şart da geçersizdir. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin (kaporanın) geri verilmesi, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince istenebilir.”

• YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2016/18662 K. 2018/5321 T. 16.5.2018

Somut olayda; taraflar arasında şifahi olarak gayrimenkul alım satım sözleşmesinin yapıldığı, sözleşme gereği 20.000,00 TL nin banka aracılığı ile kapora olarak ödendiği anlaşılmaktadır. Buna göre, davaya konu sözleşme, taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan kaporaya ilişkin hükümler de aynı şekilde geçersizdir. O halde; mahkemece, taraflar arasında gerçekleşen geçersiz taşınmaz satışı sözleşmesi nedeniyle davacı tarafından davalıya 20.000,00 TL ödendiği ve geçersiz sözleşmelerde herkesin aldığını iade etmekle yükümlü olduğu belirlenmekle; davalı tarafından yapılan itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

• YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 2016/2288 E. 2017/12263 K. 20.9.2017 T.

İTİRAZIN İPTALİ İSTEMİ ( Adi Yazılı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Gereğince Ödenen Kaporanın Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre İadesini İçeren İcra Takibine İtirazın İptali İstemi - Uyuşmazlığın Harici Gayrimenkul Sözleşmesi Gereğince Satıcıya Ödenen Kaporanın Tapu Devrinin Gerçekleşmemesi Halinde Geri İstenip İstenemeyeceği Noktasında Toplandığı - Taraflar Arasında Akdedilen Taşınmaz Satışına İlişkin Sözleşmenin Resmi Şekilde Düzenlenmediği İçin Geçersiz Olduğu ) GEÇERSİZ SÖZLEŞME ( Taraflar Arasında Akdedilen Sözleşmenin Taşınmaz Satışına Dair Olup Geçerlilik Şartı Olan Resmi Şekilde Düzenlenmediği İçin Geçersiz Kabul Edilmesi Gerektiği - Geçersiz Sözleşme Sebebiyle Bedel İadesine Yönelik İtirazın İptaline Hükmedilmesi Gerekirken Yanılgılı Değerlendirme İle Geçerli Şekilde Kurulmuş Sözleşme Gibi Değerlendirilerek Karar Verilmesinin İsabetsiz Olduğu ) Ne var ki; mahkeme, kararını bu gerekçe ile oluşturması gerekirken yazılı gerekçe ile hüküm kurulmuş olması yerinde görülmemiştir. Hal böyle olunca mahkeme gerekçesi kaldırılarak yukarda yazılan gerekçe ile sonucu itibari ile doğru olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. O halde; mahkemece; geçersiz sözleşme sebebiyle bedel iadesine yönelik itirazın iptaline hükmedilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile geçerli şekilde kurulmuş sözleşme gibi değerlendirilerek karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün gerekçesinin değiştirilerek onanması gerekmiştir.