TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkindir. Özellikle kanuni kapsamda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının güçlü şekilde korunması, kiraya verenlerin tahliye konusunda belirli hukuki araçlara başvurmasını zorunlu kılmaktadır. Bu araçlardan biri de tahliye taahhütnamesidir. Bu yazıda, tahliye taahhütnamesinin ne olduğu, hangi şartlarda geçerli sayıldığı ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.

---

---

1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiraya veren, bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden ayrı ve bağımsız bir hukuki belgedir. Amaç, kiracının kendi hür iradesiyle belirli bir tarihte taşınmazı tahliye etmesidir.

2. Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre:

"Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve buna rağmen boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir."

Bu düzenleme, tahliye taahhüdünün istisnai ve sıkı şartlara bağlı olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

3. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Kanunda yer alan düzenlemeye göre, tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli kabul edilebilmesi için birlikte gerçekleşmesi gereken zorunlu şartlar bulunmaktadır:

a) Yazılı Şekilde Düzenlenmiş Olmalıdır

Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü tahliye vaatlerinin veya mesajlaşma uygulamalarındaki beyanların hukuki geçerliliği yoktur. Bu hususları tanık delili ile ispat etmek hukuken mümkün değildir. Tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenmesi zorunlu değildir; ancak ispat kolaylığı açısından ve imzaya itiraz hususunun önüne geçebilmek adına noter onaylı olması uygulamada tercih edilmektedir.

b) Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir

En kritik geçerlilik şartlarından biri budur.

• Kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınan,

• Kira sözleşmesi imzalanırken önceden hazırlatılan tahliye taahhütnameleri geçersizdir.

Kiracının, taşınmazı fiilen teslim aldıktan sonra ve serbest iradesiyle bu belgeyi imzalaması gerekir. Uygulamada, kira sözleşmesi imzalanırken, taahhüt tarihi boş bırakılan tahliye taahhütnamesi imzalatıldığı bilinmektedir. Taahhüt tarihinin sonradan doldurulması, Yargıtay içtihatlarına göre hukuka uygundur; zira kiracı boş kağıda imza atarak tahliye iradesini ortaya koymuştur. Fakat kiracı tarafından tahliye taahhütnamesine atılan ilgili imzanın kira sözleşmesinin imza tarihinde atıldığı yan delillerle ortaya konabilirse bu durumda tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilecektir.

c) Tahliye Tarihi Açık ve Kesin Olmalıdır

Tahliye taahhütnamesinde:

• Gün / ay / yıl şeklinde ve

• Tereddüde yer vermeyecek biçimde net bir tahliye tarihi bulunmalıdır.

“Gerekirse boşaltacağım”, “kiraya veren isterse tahliye edeceğim” gibi belirsiz ifadeler geçersizdir. Fakat şarta bağlı tahliye taahhüdü düzenlemesinde hukuken bir engel bulunmamaktadır.

d) Kiracı Tarafından İmzalanmış Olmalıdır

Tahliye taahhütnamesi, kiracının bizzat kendisi tarafından imzalanmalıdır.

• Birden fazla kiracı varsa, tamamının imzası gerekir.

• Vekil aracılığıyla imza atılmışsa, vekâletnamede açık tahliye yetkisi bulunmalıdır.

  
  

e) Serbest İrade ile Verilmiş Olmalıdır

Tahliye taahhütnamesi;

• Baskı,

• Tehdit,

• Zorunluluk,

• “Evi vermezsem imzala” gibi dayatmalarla alınmışsa geçersiz sayılır.

Kiracı, iradesinin sakatlandığını her türlü delille ileri sürebilir. Yine de bu hususu ispat etmek oldukça güçtür.

4. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Süresi

Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra yoluyla tahliye takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.

Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Süre geçirilirse tahliye taahhütnamesine dayanma hakkı kaybedilir. Geçersiz hale gelen tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan hukuki süreç kiracı lehine sonuçlanacaktır.

5. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Tahliye taahhütnameleriyle ilgili en sık karşılaşılan geçersizlik sebepleri şunlardır:

• Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılması,

• Kiracı yerine üçüncü kişinin imza atması,

• Birden fazla kiracıdan sadece birinin imzasının bulunması,

• Baskı altında alınması,

• Geçerlilik şartlarının bulunmadığı tahliye taahhüdünün imzalatılması,

• Sahte imza atılması vs.

Bu tür hatalar, açılan tahliye davalarının reddedilmesine yol açabilmektedir.

6. Sonuç ve Değerlendirme

Tahliye taahhütnamesi, doğru şekilde düzenlendiğinde kiraya veren açısından etkili ve hızlı bir tahliye yoludur. Ancak geçerlilik şartlarına aykırı düzenlenen taahhütnameler, uygulamada ciddi hak kayıplarına neden olmaktadır.

Bu nedenle, tahliye taahhütnamesi düzenlenmeden önce hukuki destek alınması, ileride telafisi güç zararların önüne geçecektir.