AİLE KONUTU İTİRAZI TAHLİYEYİ DURDURUR MU?

Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzası Yoksa Ne Olur?

Kiracılar hakkında tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan icra takiplerinde veya açılan tahliye davalarında sıkça ileri sürülen savunmalardan biri şudur: “Bu ev aile konutudur, tahliye taahhütnamesinde eşimin imzası yoktur.” Peki gerçekten eşin imzası yoksa tahliye taahhütnamesi geçersiz midir? Kiracı bu iddiayı ileri sürerse tahliye davası otomatik olarak düşer mi? Yargıtay’ın güncel kararları, aile konutu itirazının belirli şartlara bağlı olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Bu yazıda aile konutu itirazının tahliye taahhütnamesine etkisini, eş rızası meselesini ve Yargıtay’ın güncel yaklaşımını detaylı şekilde ele alıyoruz.

---

---

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre; kiracı, kira sözleşmesi kurulduktan sonra, yazılı şekilde, belirli bir tahliye tarihi göstererek taşınmazı boşaltmayı taahhüt edebilir. Bu durumda kiracı belirtilen tarihte çıkmazsa ev sahibi iki yoldan birini kullanabilir:

1. İcra yoluyla tahliye

2. Tahliye davası açılması

Bu nedenle tahliye taahhütnamesi kiraya veren açısından son derece güçlü bir hukuki belgedir. Ancak uygulamada kiracılar çoğu zaman “eşimin rızası yok” savunmasına başvurmaktadır.

AİLE KONUTU NEDİR?

Türk Medeni Kanunu’nda aile konutu özel olarak korunmaktadır. TMK m.194/1 hükmüne göre:

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”

Bu düzenlemenin amacı eşlerden birinin tek başına aileyi barınma hakkından mahrum bırakmasını önlemektir. Bu nedenle;

• Satış işlemleri

• Kira sözleşmesinin feshi

• Aile konutuna ilişkin bazı hukuki işlemler

diğer eşin rızasına bağlanmıştır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE EŞİN RIZASI GEREKİR Mİ?

Eğer kiralanan yer aile konutu niteliğindeyse, kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhütnamesi diğer eş açısından bağlayıcı olmayabilir. Başka bir ifadeyle, eşin rızası olmadan verilen tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılabilir. Ancak burada kritik bir nokta vardır: Uygulamada çoğu kiracı sadece dava açıldıktan sonra “aile konutu” savunması yapmaktadır. Yargıtay’a göre bu savunma her zaman yeterli değildir.

YARGITAY’A GÖRE AİLE KONUTU İTİRAZI NASIL YAPILMALIDIR?

Yargıtay’ın güncel kararlarında ortaya koyduğu önemli ilke şudur: Tahliye taahhütnamesinde imzası bulunmayan eş, aile konutu itirazını zamanında bildirmelidir. Buna göre;

• Tahliye taahhütnamesi verilmişse

• Kiraya veren henüz icra takibi başlatmamış veya dava açmamışsa

• Diğer eş kiraya verene aile konutu itirazında bulunmalıdır

Bu bildirim yapılmazsa kiraya veren tahliye taahhütnamesine güvenerek işlem yapabilir.

YARGITAY KARARLARINDAKİ TEMEL İLKE

Yargıtay kararlarında özetle şu yaklaşım benimsenmektedir:

• Aile konutu üzerindeki işlemler eş rızasına bağlıdır.

• Ancak kiraya veren iyi niyetli üçüncü kişi konumundadır.

• Diğer eşin aile konutu itirazını önceden bildirmesi gerekir.

Bu nedenle; kiraya veren, eşin itirazından haberdar değilse tahliye taahhütnamesine dayanabilir. Yargıtay kararlarında bu durum şu şekilde değerlendirilmiştir: Aile konutu iddiasında bulunan eş, tahliye taahhütnamesi düzenlenirken imza atmayan eş, kiraya verene önceden bildirim yapmamışsa

tahliye işlemi engellenemeyebilir. Başka bir ifadeyle aile konutu savunması, her durumda tahliyeyi durdurmaz.

EŞİN BİLDİRİM YAPMASI NEDEN ÖNEMLİDİR?

Yargıtay’ın bu yaklaşımının temelinde hukuki güvenlik ilkesi bulunmaktadır. Kiraya veren açısından bakıldığında;

• Tahliye taahhütnamesi yazılıdır

• Kiracı tarafından imzalanmıştır

• Kiraya veren bu belgeye güvenerek işlem yapmaktadır

Eğer diğer eş önceden herhangi bir bildirim yapmamışsa, kiraya verenin bu taahhütnameye güvenmesi hukuken korunmaktadır. Bu nedenle Yargıtay uygulamasında bildirim şartı büyük önem taşımaktadır.

UYGULAMADA SIK GÖRÜLEN BİR SENARYO

Uygulamada şu durum çok sık yaşanmaktadır:

1. Kiracı tek başına tahliye taahhütnamesi imzalar.

2. Tahliye tarihi geldiğinde taşınmaz boşaltılmaz.

3. Ev sahibi icra takibi başlatır.

4. Kiracı bu kez “eşimin rızası yok” savunmasını ileri sürer.

Yargıtay kararlarına göre; eğer diğer eş önceden kiraya verene aile konutu bildirimi yapmamışsa, bu savunma her zaman tahliyeyi engellemez.

AİLE KONUTU ŞERHİ KONULMASI ÇÖZÜM OLUR MU?

Eşler tapuda bulunan taşınmazlar için aile konutu şerhi koydurabilir. Ancak kiralık taşınmazlarda bu sistem her zaman uygulanamaz. Bu nedenle kiracının eşi:

• Kiraya verene yazılı bildirim yapabilir

• Aile konutu olduğunu bildirebilir

• Rıza vermediğini açıklayabilir

Bu bildirim yapılırsa kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayanmakta zorlanabilir.

SONUÇ: HER “EŞİMİN RIZASI YOK” SAVUNMASI GEÇERLİ DEĞİLDİR

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davalarında aile konutu itirazı önemli bir savunma olsa da, bu savunma her durumda geçerli değildir. Yargıtay uygulamasına göre:

• Tahliye taahhütnamesinde eşin imzası yoksa

• Taşınmaz aile konutu ise

• Diğer eş bu durumu kiraya verene önceden bildirmelidir

Eğer böyle bir bildirim yapılmamışsa kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye talep edebilir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi ve aile konutu iddiaları somut olayın özelliklerine göre uzman bir avukat eşliğinde dikkatle değerlendirilmelidir.