Kat Karşılığı İnşaatta Geç ve Eksik Teslim: Müteahhit Evi Teslim Etmezse Haklarınız
Arsanızı müteahhide verdiniz; karşılığında alacağınız dairelerin teslim tarihi geçti. Belki inşaat hâlâ kaba yapı aşamasında, belki anahtarlar hazır fakat iskân alınmamış. Bir başka ihtimalde ev teslim edilmiş görünmesine rağmen asansör çalışmıyor, su yalıtımı yapılmamış veya teknik şartnamede vaat edilen işler tamamlanmamış olabilir. Bu durumlarda arsa sahibinin hakları, yalnızca müteahhidin işi bitirmesini beklemekten ibaret değildir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde geç teslim, eksik teslim veya hiç teslim etmeme hâlinde; koşullarına göre inşaatın tamamlanması, kira kaybının karşılanması, cezai şartın ödenmesi, eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi ya da sözleşmenin sona erdirilmesi istenebilir. Hangi hakların birlikte kullanılabileceği ise sözleşmenin içeriğine, teslim durumuna, gecikmenin nedenine ve arsa sahibinin kendi yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğine bağlıdır.
Bu rehber, arsasını inşaat karşılığında yükleniciye veren maliklere yöneliktir. Müteahhitten para ödeyerek konut satın alan kişinin durumu, özellikle tüketici hukuku bakımından farklı kurallara tabi olabilir. Kentsel dönüşüm kapsamında mevcut konutunu yeniden yaptıran maliklerin durumu da ayrıca değerlendirilmelidir.
Geç teslim, eksik teslim ve hiç teslim etmeme arasındaki fark
Sözleşmeye aykırılığın doğru adlandırılması, hangi tazminatın isteneceğini ve hangi delillerin toplanacağını belirler. Anahtarın verilmesi bütün yükümlülüklerin yerine getirildiğini göstermediği gibi, her küçük eksiklik de konutun hiç teslim edilmediği anlamına gelmez.
Karşılaşılan durum | Hukuki değerlendirme | Gündeme gelebilecek talepler |
Teslim süresi geçti, konut kullanıma hazır değil | Gecikme ve yüklenicinin temerrüdü | Teslim, kira kaybı, sözleşmeye göre cezai şart |
Yapılması kararlaştırılan imalat hiç yapılmadı | Eksik ifa | İşin tamamlanması veya eksik iş bedeli |
İmalat yapıldı fakat bozuk ya da sözleşmeye aykırı | Ayıplı ifa | Onarım, bedel indirimi ve koşullarına göre diğer haklar |
İnşaata başlanmadı veya şantiye terk edildi | Hiç ifa etmeme ya da ağır gecikme | İfa, koşullarına göre dönme veya fesih, uygun zarar kalemleri |
Örneğin, teknik şartnamede bulunan mutfak dolaplarının hiç takılmaması eksik iş; takılan dolapların ölçülerinin yanlış olması veya kapaklarının kapanmaması ayıplı iş olarak değerlendirilebilir. Bu ayrım önemlidir: Ayıplı işlerde gözden geçirme ve bildirim yükümlülükleri vardır; eksik iş bedeli aynı ayıp ihbarı rejimine tabi değildir.
Müteahhit evi ne zaman teslim etmiş sayılır?
Teslim değerlendirmesinde sözleşme, teknik şartname, onaylı proje, fiilî kullanım ve gerekli idari işlemler birlikte incelenir. Sözleşmede iskân alınması, ortak alanların tamamlanması ve bağımsız bölümün oturmaya elverişli olması öngörülmüşse, yalnızca kapının anahtarının verilmesi bütün bu borçları ortadan kaldırmaz.
Buna karşılık arsa sahibinin konuta taşınması, daireyi kiraya vermesi veya üçüncü kişiye satması, gecikme tazminatının hangi tarihe kadar hesaplanacağını etkileyebilir. Konutun fiilen kullanılabildiği dönem için, yalnızca iskân eksikliğini göstererek her durumda tam kira kaybı talep edilebileceği varsayılmamalıdır. Sözleşmedeki özel ödeme şartları ayrıca değerlendirilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.12.2021 tarihli, 2018/453 E., 2021/1702 K. sayılı kararında, gecikme tazminatının sonu bakımından sözleşmeye uygun teslimin yanında şu duruma da işaret edilmiştir: “arsa sahibinin teslimden önce bağımsız bölümleri fiilen kullanmaya başladığı tarihe kadar”
Dolayısıyla teslim tutanağı kadar elektrik ve su abonelikleri, taşınma tarihi, kira sözleşmeleri ve iskân kayıtları da önem taşır. Teslim alınan bağımsız bölümler ile henüz teslim edilmeyen bölümler için ayrı hesap yapılması gerekebilir.
Geç teslimde kira tazminatı ve gecikme süresinin hesabı
Gecikme hesabının ilk adımı, inşaatın sözleşmeye göre hangi tarihte teslim edilmesi gerektiğini belirlemektir. Süre sözleşmenin imzalanmasına, arsanın boş teslimine, ruhsat alınmasına veya gerekli vekâletnamenin verilmesine bağlanmış olabilir. Ek protokoller ve haklı süre uzatımları da hesaba katılmalıdır.
Sözleşmede belirlenmiş teslim gününün geçmesi, TBK m.117 koşullarında ayrıca ihtar gerekmeksizin temerrüt doğurabilir. Buna karşılık teslim tarihinin belirsiz olduğu veya başlangıç koşulunun tartışıldığı dosyalarda ihtarın işlevi değişir. İnşaatın tesliminde temerrüt ile parasal alacağa faiz işletilecek tarih de birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.
Sözleşmede kira kaybına ilişkin açık hüküm bulunmaması, gecikme tazminatını kendiliğinden engellemez. Yüklenicinin sorumlu olduğu gecikmeden doğan kullanım kaybı, TBK m.118 ve 125 çerçevesinde talep edilebilir. Yukarıdaki Hukuk Genel Kurulu kararı da sözleşmede tazminat belirlenmemiş olsa bile mahallî rayiç kira üzerinden istemde bulunulabileceğini kabul etmektedir.
Kira kaybı için mutlaka önceden bulunmuş bir kiracı veya imzalanmış kira sözleşmesi göstermek gerekmez. Konutun zamanında teslim edilseydi sağlayacağı kullanım ve kira değeri, taşınmazın özelliklerine ve ilgili dönemin emsallerine göre değerlendirilir. Arsa sahibinin kendi oturacağı ev için de teslim gecikmesinden kaynaklanan kullanım kaybı gündeme gelebilir.
Sözleşmede geçerli bir tazminat tutarı veya hesaplama yöntemi kararlaştırılmışsa öncelikle bu düzenleme incelenir. Her dosyada sözleşmedeki miktar bırakılarak doğrudan güncel piyasa kirasına geçilmez. Özellikle eski bir sabit tutarın etkisi, artış kaydı ve varsa uyarlama koşulları ayrı hukuki değerlendirme gerektirir.
Rayiç kira hesabında konum, yüzölçümü, yapı niteliği, kat, cephe, kullanım türü ve gecikmenin yaşandığı dönem dikkate alınır. Bugünün kira bedelini geçmişteki bütün aylara aynen uygulamak hatalı sonuç doğurabilir. Sadece internet ilanlarıyla yetinilmeyip gerçek ve karşılaştırılabilir kira emsalleri araştırılmalıdır.
Cezai şart ile kira kaybı birlikte istenebilir mi?
Sözleşmede “gecikme cezası” yazması, düzenlemenin mutlaka bağımsız bir cezai şart olduğu anlamına gelmez. TBK m.19 uyarınca tarafların gerçek ve ortak iradesi esas alınır. Geciken her ay için emsal kira bedelinin karşılanmasını amaçlayan hüküm, içeriğine göre gecikme tazminatı olarak nitelendirilebilir. Buna karşılık zarar oluşmasından bağımsız bir yaptırım öngören düzenleme ceza koşulu niteliği taşıyabilir.
TBK m.179/2, belirlenen zamanda ifa etmeme için kararlaştırılan cezanın, şartları varsa asıl edimle birlikte istenmesine imkân tanır. Böylece arsa sahibi hem konutun teslimini hem gecikme cezasını talep edebilir. Ancak bu imkân, aynı gecikme için kira kaybı ile cezai şartın her durumda bütünüyle toplanabileceği anlamına gelmez.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 02.06.2016 tarihli, 2016/2412 E., 2016/3392 K. sayılı kararında, her iki ödemenin ayrı ayrı talep edileceğinin açıkça kararlaştırılmadığı durum bakımından şu ilke belirtilmiştir: “Hesaplanacak kira tazminatı miktarı cezai şart miktarını aşmıyorsa yalnızca cezai şarta hükmedilmekle yetinilmesi gerekir.”
Bu nedenle önce sözleşmede gerçekten iki farklı alacak düzenlenip düzenlenmediği incelenir. Ayrı ve birlikte tahsile elverişli bir düzenleme yoksa, gerçek ceza koşulunun yanında ancak onu aşan zarar, TBK m.180/2 kapsamındaki ispat koşullarıyla gündeme gelebilir.
Örneğin; ceza koşulu 150.000 TL, aynı döneme ait kanıtlanan zarar 220.000 TL ise, geçerli bir birlikte tahsil düzenlemesi bulunmayan durumda hesabın doğrudan 370.000 TL olarak kurulması doğru değildir. Cezayı aşan 70.000 TL'nin ayrıca istenebilmesi için gerekli koşullar araştırılır. Sözleşmedeki tek ödeme zaten kira tazminatı niteliğindeyse, aynı kayıp ikinci kez farklı adla talep edilemez.
İnşaat bitmeden ve teslim gerçekleşmeden dava açılabilir mi?
Muaccel olmuş gecikme alacakları için konutun tamamlanmasını beklemek zorunlu değildir. Sözleşmenin devamı istenerek, dava tarihine kadar doğmuş kira kaybı veya sözleşmesel gecikme bedeli talep edilebilir. Bunun için sözleşmenin feshedilmesi gerekmez.
Burada ödeme vadesi önemlidir. Aylık ödeme öngören bir sözleşme ile biriken tutarın belirli bir tarihte veya teslimde ödeneceğini kararlaştıran sözleşme aynı şekilde ele alınmaz. Teslimden önce hangi tutarların istenebileceği, hükmün geçerliliği ve muacceliyet düzeni üzerinden belirlenmelidir.
Dava açıldıktan sonra geçen ayların tutarı mevcut talebe kendiliğinden eklenmez. Dava döneminin açıkça gösterilmesi ve sonradan doğan alacaklar için uygun usul yolunun değerlendirilmesi gerekir. Talep miktarının sonradan artırılabilmesi, gelecekte doğacak bütün aylık bedellerin otomatik olarak dava kapsamında olduğu anlamına gelmez.
Eksik ve ayıplı teslimde müteahhitten neler istenebilir?
Eksik işte, sözleşme gereğince yapılması gereken bir imalatın yapılmaması veya tamamlanmaması söz konusudur. Arsa sahibi, koşullarına göre eksik işlerin tamamlanmasını ya da bedelinin ödenmesini isteyebilir. Ayıplı işte ise yapılan imalatın sözleşmede öngörülen veya normal olarak bulunması gereken nitelikleri taşımaması değerlendirilir.
TBK m.475, ayıplı ifada şartlarına göre ücretsiz onarım, ayıp oranında bedel indirimi ve ağır aykırılıklarda sözleşmeden dönme imkânı tanır; genel hükümlere göre tazminat hakkını da saklı tutar. Kat karşılığı ilişkide bedel indiriminin parasal karşılığı ve arsa paylarına etkisi, sözleşmenin yapısına göre belirlenir. Yapının arsa üzerinde bulunması ve sökülmesinin aşırı zarar doğurması, dönme hakkını sınırlayabilir.
Örnek: Daire geç teslim edilmiş, ayrıca su yalıtımı hatası nedeniyle yağmurda duvarlar zarar görmüşse, geçmiş gecikmeye ait kira kaybı ile ayıbın giderilme bedeli farklı zararları karşılayabilir. Bu iki istem birlikte değerlendirilebilir. Bununla birlikte aynı onarım gideri hem bedel indirimi hem onarım bedeli adı altında iki kez tahsil edilemez.
Ortak alanlardaki eksiklikler de gözden kaçırılmamalıdır. Asansör, otopark, çatı, dış cephe, merdiven ve ortak tesisatlardaki sorunlarda talep hakkının kapsamı; sözleşme, mülkiyet durumu ve ilgili arsa payları üzerinden belirlenir. Bir malik, bütün ortak alan giderini her durumda kişisel alacağı olarak isteyemez.
Ayıp ihbarı ve teslim tutanağı neden belirleyicidir?
TBK m.474'e göre teslim edilen eser, olağan işleyiş içinde imkân bulunur bulunmaz incelenmeli; görülen ayıplar uygun sürede yükleniciye bildirilmelidir. TBK m.477 kapsamında sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar da öğrenildiğinde gecikmeksizin bildirilmelidir. Zamanaşımı süresinin henüz dolmamış olması, bildirim yükümlülüğünün ihmal edilebileceği anlamına gelmez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 04.07.2023 tarihli, 2022/2405 E., 2023/2590 K. sayılı kararında, önceki bozma ilamındaki ayrım şu ifadeyle aktarılmıştır: “Eksik işler bedeli ise ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın”
Bu ayrım, bilirkişinin sadece toplam tamir bedeli hesaplamasının neden yeterli olmayabileceğini gösterir. Her imalatın eksik iş mi, açık ayıp mı, gizli ayıp mı olduğu ve bildirim zamanı ayrı değerlendirilmelidir. İspat kolaylığı için sorunlar tarihli fotoğraflar, teknik inceleme ve içeriği belirli yazılı bildirimlerle kayıt altına alınmalıdır.
Teslim sırasında imzalanan “eksiksiz teslim aldım, hiçbir alacağım yoktur” türündeki ifadeler de sonradan ileri sürülecek talepleri etkileyebilir. Özellikle ifaya eklenen cezai şartta, TBK m.179/2 gereğince çekincesiz kabul hak kaybı doğurabilir. Gecikme tazminatının rejimi farklı olsa da açık bir ibra veya feragat ayrıca değerlendirilir.
Teslim tutanağında görülen eksikliklerin tek tek yazılması; cezai şart, gecikme tazminatı ve ayıptan doğan hakların niteliğine uygun biçimde korunması gerekir. Genel bir “haklarım saklıdır” kaydı, ayıpları zamanında ve somut biçimde bildirme yükümlülüğünün yerine geçmeyebilir.
Müteahhit inşaatı yarım bırakır veya hiç başlamazsa
Şantiyenin durması hâlinde önce inşaatın gerçekleşme oranı, kalan işlerin süresi, ruhsat durumu ve gecikmenin nedenleri tespit edilmelidir. Teslime bir ay kalmışken inşaatın hâlâ temel aşamasında olması ile büyük ölçüde tamamlanmış yapıda birkaç işin beklemesi farklı sonuçlar doğurur.
TBK m.473, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi, arsa sahibine yüklenemeyecek nedenlerle, kararlaştırılan tarihte bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme imkânı sağlar. Bu hakkın kullanılmasında inşaatın teknik durumu ve gerekli bildirimler dosyaya göre değerlendirilir.
Teslim süresi geçtiğinde TBK m.123-125 kapsamındaki seçenekler gündeme gelir: İnşaatın tamamlanması ve gecikme zararının karşılanması istenebilir; gerekli koşullar oluştuğunda ifadan vazgeçilerek ifa edilmeme zararı talep edilebilir veya sözleşmeden dönülebilir. Kural olarak uygun ek süre ve bunun sonuçları incelenir; TBK m.124'teki durumlarda ek süre gerekmeyebilir. Teslim gününün belli olması, dönme için ek süreye ihtiyaç bulunmadığını tek başına göstermez.
Bu seçenekler aynı ekonomik sonucu hedeflemez. Sözleşme ayakta tutularak istenen kira kaybı ile geriye etkili sona ermenin ardından talep edilebilecek zararlar farklıdır. Sözleşmeyi sona erdirirken bütün geçmiş ve gelecek kiraların da otomatik olarak alınabileceği düşüncesiyle hareket edilmemelidir.
Taraflar sona erme konusunda anlaşamıyorsa, özellikle tapu devri içeren kat karşılığı inşaat ilişkisinde, yalnızca noter ihtarıyla tapu kayıtlarının eski hâline döneceği düşünülmemelidir. Fesih veya dönmenin koşulları ve tasfiye sonuçları yargısal değerlendirme gerektirebilir. İnşaatın ilerleme düzeyi, sona ermenin geriye veya ileriye etkili sonuç doğurmasını da etkileyebilir; tek bir tamamlanma yüzdesi bütün dosyalara uygulanamaz.
Yarım kalan inşaat başka müteahhide yaptırılabilir mi?
Arsa sahibi açısından başka yükleniciyle anlaşmak pratik bir çözüm gibi görünebilir. Ancak mevcut sözleşme, şantiyenin teslim durumu ve tapu hakları çözümlenmeden yeni sözleşme imzalamak ikinci bir uyuşmazlık doğurabilir.
TBK m.113 kapsamındaki yapma borcunun başkasına gördürülmesi ile TBK m.473/2'deki, yapım sırasında ortaya çıkan aykırılıkların giderilmesine yönelik mekanizma farklı koşullara bağlıdır. Eksik işlerin üçüncü kişiye yaptırılması, izin ve ihtar gerekliliği, giderlerin ilk yükleniciden istenmesi somut dosyada birlikte planlanmalıdır.
Yeni imalata başlamadan önce eski yüklenicinin yaptığı işin miktarı ve niteliği kayıt altına alınmalıdır. Aksi hâlde hangi işin eski müteahhide, hangisinin yeni müteahhide ait olduğunu ve hangi giderin zorunlu olduğunu ispatlamak güçleşebilir. Acil müdahale gerekiyorsa, müdahale öncesi durum mümkün olduğunca belgelenmelidir.
Müteahhide devredilen tapular geri alınabilir mi?
Sözleşmenin sona erdirilmesi, müteahhide devredilen arsa paylarının iadesini veya tapu iptal ve tescil talebini gündeme getirebilir. Ancak müteahhidin bu payları üçüncü kişilere satması ya da üzerlerinde ipotek kurulması hâlinde konu ayrıca incelenir.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı, üçüncü kişilerin durumunda belirleyici bir değişiklik getirmiştir. Kararda: “üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi” gerektiği kabul edilmiştir. Bu nedenle sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi, üçüncü kişilerin tapularının her durumda iptal edileceği anlamına gelmez. Üçüncü kişinin edinim anındaki iyi niyeti, tapu kayıtları, şerhler ve işlem koşulları incelenir. Taşınmazlar hâlen yüklenicideyken yapılacak hukuki değerlendirmenin önemi buradan kaynaklanır.
Müteahhide karşı dava açmadan önce hangi deliller hazırlanmalı?
İlk incelenmesi gereken belgeler noter sözleşmesi, bütün ek protokoller, teknik şartname ve bağımsız bölüm paylaşım planıdır. Bunlara arsa teslim tutanağı, vekâletnameler, ruhsat ve iskân belgeleri, tapu kayıtları, ödeme belgeleri ve tarafların yazışmaları eklenmelidir. Teslim tarihini etkileyen bir ek protokolün atlanması, bütün gecikme hesabını değiştirebilir.
İnşaatın mevcut hâli sonradan değişebilecekse, HMK m.400 ve devamı uyarınca delil tespiti değerlendirilebilir. Tespitte tamamlanma oranı, eksik imalatlar, ayıplar, kullanıma elverişlilik ve giderim bedelleri konusunda teknik inceleme yapılması istenebilir. Delil tespiti, tek başına tazminata hükmeden bir dava değildir; esas uyuşmazlık için kanıtın korunmasına hizmet eder.
İhtarnamede ise gecikmenin başlangıcı, yerine getirilmeyen borçlar, istenen işlem ve ödeme ile varsa verilen süre açık olmalıdır. Genel yapı için ihtarname hazırlama ve ihtarname örnekleri rehberimiz incelenebilir; inşaat uyuşmazlığındaki seçimlik hakkın somut sözleşmeye göre kurulması gerekir.
Tapu hakkına ilişkin bir uyuşmazlıkta ihtiyati tedbir; para alacağında ise koşulları varsa ihtiyati haciz değerlendirilir. Sadece dava açılmış olması müteahhidin malvarlığını kendiliğinden bloke etmez. Koruma talebinin türü, delilleri ve yasal koşulları ayrıca gösterilmelidir.
Hangi mahkemede dava açılır ve arabuluculuk zorunlu mudur?
Ticari veya tüketici işlemi niteliği taşımayan kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Talep kira kaybı olarak adlandırılsa da taraflar arasında kira ilişkisi bulunmadığından, bu adlandırma Sulh Hukuk Mahkemesini görevli hâle getirmez. Para talepleri, hukuki niteliğine göre gecikme tazminatı, cezai şart veya eksik iş bedelinin tahsiline yönelik alacak davasıyla ileri sürülür.
Sözleşmenin her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olduğu ticari davalarda Asliye Ticaret Mahkemesi görevli olur. TTK m.5/A kapsamındaki para alacağı ve tazminat davalarında dava öncesinde arabuluculuğa başvurulması gerekir. Müteahhidin şirket olması tek başına yeterli değildir.
Kentsel dönüşümde ise güncel içtihat dikkate alınmalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.02.2026 tarihli, 2026/23 E., 2026/496 K. sayılı kararında, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdaki konutunu yeniden yaptıran malikin, kararda açıklanan koşullarda tüketici olduğu kabul edilmiş ve: “uyuşmazlığın çözümünde tüketici mahkemelerinin görevli olduğuna” karar verilmiştir. Böyle bir işlemde tüketici hakem heyetinin parasal görev alanı dışında kalan alacak davası için kural olarak TKHK m.73/A uyarınca arabuluculuk gerekir. Taşınmazın aynına ilişkin tüketici uyuşmazlıkları gibi kanuni istisnalar saklıdır.
Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen olağan inşaat alacağı bakımından, salt kira kaybı istendiği için zorunlu arabuluculuk doğmaz. HUAK m.18/B'nin kira ilişkisine yönelik düzenlemesi, bu nedenle kendiliğinden uygulanmaz.
Yer bakımından yetkide davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri kuralları incelenir. Tapu iptal ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin taleplerde taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi gündeme gelir. Sözleşmedeki mahkeme kaydı da HMK m.17 koşullarını taşımalıdır; tacir olmayan arsa sahibinin imzası tek başına geçerli bir yetki sözleşmesi kurulmasına yetmez.
Zamanaşımı ve dava türü bakımından dikkat edilmesi gerekenler
Eksik iş bedellerinde, eser sözleşmesinden doğan alacaklar için TBK m.147/6'daki beş yıllık süre kuralı ve ağır kusur istisnası değerlendirilir. Taşınmaz yapıdaki ayıplardan doğan davalarda TBK m.478 uyarınca teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl öngörülmüştür. Gecikme bedeli, cezai şart, tapu ve ayıp talepleri için tek bir başlangıç tarihi varsayılmamalıdır.
Noter ihtarı göndermek, tek başına zamanaşımını kesmez. Sürenin korunması bakımından TBK m.154'teki kesilme nedenleri ve uygulanıyorsa arabuluculuk sürecinin süreler üzerindeki etkisi ayrıca değerlendirilir. Ayıp ihbarı ise zamanaşımından ayrı bir yükümlülüktür.
Dava türü bakımından 31 Temmuz 2026 tarihli değişiklik dikkate alınmalıdır. 7589 sayılı Kanun'un 19 ve 20. maddeleriyle belirsiz alacak davasını düzenleyen HMK m.107 yürürlükten kaldırılmış, kısmi davaya ilişkin HMK m.109'a yeni bir fıkra eklenmiştir. Yeni düzenleme, kısmen dava edilen alacağın aynı davada bir kez, tahkikat bitene kadar iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmadan artırılmasına imkân tanır. Artırılan bölüm için de zamanaşımı dava tarihinde kesilmiş sayılır.
Aynı Kanun'un geçici m.1/10 hükmü gereğince, kaldırılmadan önce açılmış davalarda HMK m.107 uygulanmaya devam eder. Bu nedenle dava tarihi, tam veya kısmi talep tercihi ve artırılacak tutar birlikte değerlendirilmelidir. Talep dönemi, dava değeri ve faiz başlangıcı her alacak kalemi için ayrıca gösterilmelidir.
Arsa sahiplerinin hak kaybına yol açabilen davranışları
Müteahhidin her “gelecek ay bitireceğim” açıklamasını yazısız kabul etmek, daha önce doğan alacakların ve yeni teslim tarihinin tartışılmasına yol açabilir. Süre uzatımı protokolü imzalanacaksa bunun geçmiş gecikme bedellerine ve cezai şarta etkisi açıkça belirlenmelidir.
Eksikleri kayıt altına almadan daireyi teslim almak, geniş kapsamlı ibra imzalamak veya teknik tespit yapılmadan bütün tadilatları değiştirmek ispatı güçleştirebilir. Buna karşılık arsa sahibinin gerekli vekâleti, proje onayını veya sözleşmeye uygun arsa teslimini geciktirmesi de yüklenicinin savunmasına dayanak olabilir.
İnşaatın gecikmesi tek başına dolandırıcılık suçu oluşturmaz. Başlangıçtan itibaren hileli davranışlara ilişkin somut olgular varsa ceza hukuku yönünden ayrıca inceleme yapılabilir. Savcılığa başvurulması, inşaatın tamamlanması veya alacağın tahsili için gereken özel hukuk sürecinin yerine geçmez.
Sık sorulan sorular
Sözleşmede ceza maddesi yoksa müteahhitten kira kaybı istenebilir mi?
Yüklenicinin sorumlu olduğu teslim gecikmesinde, cezai şart kararlaştırılmamış olsa da gecikme zararı talep edilebilir. Teslim tarihi, temerrüt, kullanım kaybı ve hesaplanacak dönemin rayiçleri belirlenmelidir.
Ev henüz teslim edilmeden gecikme tazminatı davası açılabilir mi?
Vadesi gelmiş gecikme alacakları için açılabilir. Sözleşmenin devam etmesi buna engel değildir. Ancak ödeme vadesini teslim gibi başka bir olaya bağlayan hükümler ve henüz doğmamış dönemler ayrı değerlendirilir.
İskân alınmadıysa kira tazminatı mutlaka devam eder mi?
Sözleşmedeki iskân şartı önemlidir; ancak konutun fiilen kullanılması, kiraya verilmesi veya satılması tazminat dönemini etkileyebilir. İskân eksikliği ile gerçek kullanım durumu birlikte incelenmelidir.
Anahtarı teslim almak bütün hakları kaybettirir mi?
Her durumda kaybettirmez. Bununla birlikte tutanağın içeriği, ibra veya feragat ifadeleri, ayıp bildirimi ve cezai şart için çekince konulup konulmadığı belirleyicidir. Teslimin hukuki sonuçları okunmadan belge imzalanmamalıdır.
Müteahhit maliyetler arttığı için teslimi süresiz erteleyebilir mi?
Salt maliyet artışı veya finansman güçlüğü, müteahhide kendiliğinden sınırsız ek süre vermez. Gerçek bir süre uzatımı, mücbir sebep veya uyarlama iddiası varsa bunun hukuki koşulları ve gecikmeye etkisi somut olarak incelenir.
Müteahhit şirketin sahibine de dava açılabilir mi?
Sözleşmenin tarafı şirketse borç kural olarak şirkete aittir. Şirket ortağı veya müdürünün kişisel sorumluluğu için geçerli kefalet, garanti, haksız fiil veya başka bir hukuki dayanak bulunmalıdır. Yalnızca şirketi temsil ederek imza atması yeterli değildir.
Delil tespiti yaptırmadan tazminat davası açılamaz mı?
Delil tespiti her dosyada dava şartı değildir. Ancak inşaatın değişmesi, onarım yapılması veya mevcut eksikliklerin sonradan görünmez hâle gelmesi ihtimali varsa, dava öncesi tespit ispat bakımından önemli olabilir.
Dava ne kadar sürer ve kesin olarak ne kadar tazminat alınır?
Keşif, teknik bilirkişi incelemesi, tapu kayıtları ve taraf itirazları süreyi etkiler. Sözleşme ve belgeler incelenmeden kesin süre veya tazminat tutarı söylenemez. Sağlıklı başlangıç, talep edilebilir alacaklarla ispatlanabilir zararları birbirinden ayıran bir dosya incelemesidir.
İzmir ve çevresindeki inşaat uyuşmazlıklarında hukuki değerlendirme
Kat karşılığı inşaatta gecikme yaşayan arsa sahibi için ilk karar, mevcut müteahhitle tamamlanmayı beklemek mi, tamamlatma yolunu değerlendirmek mi, yoksa sözleşmenin sona erdirilmesini istemek mi olduğudur. Bu karar; inşaatın seviyesi, devredilmiş tapular, tahsil imkânı ve sözleşmedeki güvenceler birlikte görülerek verilmelidir.
İzmir, Urla, Çeşme, Karaburun ve çevresindeki taşınmazlar bakımından sözleşme incelemesi, ihtar, delil tespiti ve dava seçenekleri hakkında bilgi almak için gayrimenkul ve tapu hukuku hizmetlerimizi inceleyebilirsiniz. Hukuki değerlendirme başvurusunda sözleşmenin bütün sayfalarını ve eklerini, tapu bilgilerini, teslim tarihine ilişkin yazışmaları ve güncel inşaat fotoğraflarını birlikte sunmanız, talep ve delillerin belirlenmesini kolaylaştırır.
Başlıca mevzuat ve karar kaynakları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.19, 113, 117-125, 147, 154, 179-180, 470-478.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.2, 6, 10, 12, 17, 109, 389 ve 400 vd.; 7589 sayılı Kanun: m.19, 20, 26 ve geçici m.1/10; 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu: m.4, 5 ve 5/A.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A ve 18/B; 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: m.3, 73 ve 73/A. İhtiyati haciz bakımından 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.257 vd.
Yazı içinde bağlantıları verilen kararlar: Yargıtay HGK, 16.12.2021, 2018/453 E., 2021/1702 K.; Yargıtay 23. HD, 02.06.2016, 2016/2412 E., 2016/3392 K.; Yargıtay 6. HD, 04.07.2023, 2022/2405 E., 2023/2590 K.; Yargıtay İBBGK, 16.05.2025, 2024/1 E., 2025/2 K.; Yargıtay 6. HD, 12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.
Yorumlar