SATIŞ GERÇEKLEŞMEZSE EMLAKÇI ÜCRETE HAK KAZANAMAZ. | Simsarlık Sözleşmesi Olarak Emlak Komisyonu Sözleşmesi

Yargıtay İçtihatları ve Türk Borçlar Kanunu Işığında Simsarlık Sözleşmesi Olarak Emlak Komisyonu Sözleşmesi

Taşınmaz alım satım işlemlerinde en çok tartışılan konulardan biri emlakçının komisyon ücretine hangi durumda hak kazanacağıdır. Uygulamada bazı emlak danışmanları yalnızca taşınmazı göstermiş olmalarına dayanarak komisyon talep edebilmekte, hatta bu nedenle icra takipleri başlatılabilmektedir.

Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 520–525. maddeleri ve Yargıtay içtihatları, emlakçının komisyon hakkının doğması için çok açık bir şart öngörmektedir:

Taşınmaz satışının gerçekleşmesi ve emlakçının bu satışın kurulmasına aracılık etmiş olması gerekir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.05.2022 tarihli, 2020/(13)3-339 E. ve 2022/723 K. sayılı kararında, yalnızca taşınmazın gösterilmesinin komisyon ücreti doğurmayacağı açık şekilde vurgulanmıştır. Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay içtihatları ışığında emlak komisyon sözleşmesinin hukuki niteliğini, emlakçının yükümlülüklerini ve hangi durumda ücret talep edilebileceğini detaylı biçimde inceleyeceğiz.

---

---

Emlakçılık Faaliyetinin Hukuki Niteliği: Simsarlık Sözleşmesi

Türk hukukunda emlakçılık faaliyeti, Türk Borçlar Kanunu m.520’de düzenlenen simsarlık sözleşmesinin özel bir görünümüdür. Kanuna göre simsarlık sözleşmesi; simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği, sözleşme kurulduğu takdirde ücrete hak kazandığı bir sözleşme türüdür.

Dolayısıyla emlakçı taşınmazı tanıtan, alıcı ve satıcıyı buluşturan, tarafların anlaşmasına aracılık eden kişidir. Burada kritik nokta şudur:

Emlakçı yalnızca bir “yer gösterici” değil, sözleşmenin kurulmasına aracılık eden kişidir.

Taşınmaz Simsarlık Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorundadır

Türk Borçlar Kanunu m.520’ye göre:

Taşınmaz simsarlık sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli değildir.

Bu nedenle;

• sözlü komisyon anlaşmaları

• yalnızca telefon görüşmesiyle yapılan anlaşmalar

• yazılı sözleşme olmadan talep edilen komisyonlar

hukuken geçerli kabul edilmez.

Uygulamada sıkça görülen “emlak görme belgesi” ya da "yer gösterme belgesi" bu yazılı sözleşmenin bir örneğidir.

Emlakçı Komisyon Ücretine Hangi Şartlarda Hak Kazanır?

Türk Borçlar Kanunu m.521’e göre:

Simsar ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

Bu hükümden çıkan sonuca göre emlakçı;

• sadece taşınmazı göstermişse

• sadece ilan vermişse

• sadece alıcı ile görüşmüşse

tek başına komisyon talep edemez.

EMLAKÇI EVİ GÖSTERDİ AMA SATIŞ OLMADI: KOMİSYON ÖDENİR Mİ?

Komisyon hakkının doğması için şu şartların gerçekleşmesi gerekir:

1. Taşınmaz satış sözleşmesi kurulmalıdır

2. Satış ile emlakçının faaliyeti arasında bağlantı bulunmalıdır

3. Emlakçı satışın gerçekleşmesine gerçekten aracılık etmiş olmalıdır

   
   

Yargıtay Kararına Göre Emlakçının Asıl Görevi: Tarafları Bir Araya Getirmek ve Sözleşmenin Kurulmasına Aracılık Etmek

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020/(13)3-339 E., 2022/723 K. sayılı kararında, emlakçının komisyon talep edebilmesi için alıcı ve satıcıyı bir araya getiren ve sözleşmenin kurulmasına katkı sağlayan kişi olması gerektiği vurgulanmıştır.

Kararda şu önemli tespitlere yer verilmiştir:

• Simsarlık faaliyetinin amacı sözleşmenin kurulmasına aracılık etmektir

• Aracılık faaliyeti tarafları bir araya getirmeyi içerir

• Sadece taşınmazın gösterilmesi komisyon hakkı doğurmaz

Bu nedenle Yargıtay, yalnızca “yer gösterme belgesi” imzalanmış olmasının tek başına ücret doğurmayacağını kabul etmektedir.

Karardaki Somut Olay: Emlakçı Satışa Aracılık Etmemiştir

Yargıtay kararına konu olayda;

• emlakçı, alıcıya aynı apartmanda iki daire göstermiştir

• taraflar arasında emlak görme belgesi imzalanmıştır

• daha sonra alıcı, internet üzerinden taşınmaz sahibine ulaşarak doğrudan satış işlemini gerçekleştirmiştir

Yargıtay incelemesinde şu tespit yapılmıştır:

• emlakçı satıcı ile alıcıyı bir araya getirmemiştir

• satış işlemi emlakçının aracılığıyla gerçekleşmemiştir

• emlakçının satışın kurulmasına somut bir katkısı bulunmamaktadır

Bu nedenle Yargıtay, yalnızca taşınmazın gösterilmiş olmasının simsarlık ücretine hak kazandırmayacağına karar vermiştir.

Emlakçının Yetkisi Olmadan Satışa Aracılık Edilmesi de Komisyon Doğurmaz

Yargıtay kararında ayrıca önemli bir nokta daha vurgulanmaktadır. Eğer emlakçı;

• taşınmaz malikinden satış yetkisi almamışsa

• satış sürecine fiilen aracılık etmemişse

komisyon talep edemez. Kararda açıkça belirtildiği üzere:

Emlakçının satışın gerçekleşmesine katkı sağlayacak bir faaliyet yürütmesi gerekir.

Bu faaliyetler şunları içerebilir:

• alıcı ve satıcıyı tanıştırmak

• satış görüşmelerini yürütmek

• fiyat pazarlığında aracılık etmek

• sözleşmenin kurulmasına katkı sağlamak

Bu unsurlar yoksa simsarlık ücreti de doğmaz.

Emlakçının Dürüstlük Kuralına Uyma Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu m.523’e göre simsar:

• taraflardan birinin zararına hareket ederse

• dürüstlük kurallarına aykırı davranırsa

• diğer taraftan gizli ücret alırsa

komisyon hakkını tamamen kaybeder. Bu düzenleme, emlakçılık faaliyetinin güvene dayalı bir aracılık faaliyeti olduğunu göstermektedir.

Aşırı Komisyon Ücretleri Mahkeme Tarafından İndirilebilir

Türk Borçlar Kanunu m.525’e göre:

Sözleşmede aşırı bir komisyon belirlenmişse hâkim bu ücreti indirebilir.

Özellikle;

• piyasa ortalamasının çok üzerinde komisyonlar

• tüketici aleyhine ağır hükümler

mahkeme tarafından hakkaniyete göre azaltılabilir.

Sonuç: Yer Göstermek Komisyon Hakkı Doğurmaz

Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiğinde şu temel ilke ortaya çıkmaktadır:

Emlakçılık sözleşmesi bir simsarlık sözleşmesidir ve komisyon hakkı ancak satış gerçekleşirse doğar.

Dolayısıyla;

• yalnızca yer göstermek

• yalnızca ilan vermek

• yalnızca alıcı bulmak

komisyon ücretine hak kazandırmaz.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020/(13)3-339 E., 2022/723 K. sayılı kararında da, emlakçının satışın kurulmasına aracılık etmemesi halinde salt yer gösterme nedeniyle komisyon talep edemeyeceği açıkça kabul edilmiştir. Bu nedenle emlak komisyonu uyuşmazlıklarında hem Türk Borçlar Kanunu hükümleri hem de Yargıtay içtihatları büyük önem taşımaktadır.