KİRA TESPİT DAVASINDA BİLİRKİŞİ RAPORUNUN İÇERMESİ GEREKEN TESPİTLER | Güncel Yargıtay Kararı
- Av. Arb. Servet Aksoy
- 24 Şub
- 7 dakikada okunur
Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu Nasıl Olmalı?
Yargıtay’ın “Yetersiz Raporla Hüküm Kurulamaz” Uyarısı (2025/3101 E. – 2025/4808 K., 14.10.2025)
Kira bedelinin tespiti davalarında sonuç çoğu zaman tek bir şeye bakar: bilirkişi raporu gerçekten “doğru yöntemle” mi hazırlanmış? Çünkü Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2025 tarihli güncel kararında, TBK m. 344/3’teki kriterleri karşılamayan ve “emsal” kavramını şeklen kullanan raporlarla hüküm kurulmasını açıkça hukuka aykırı bulmuş; kararın bozulması gerektiğini vurgulamıştır. Bu yazıda, söz konusu kararı merkeze alarak, kira tespit davasında bilirkişi incelemesinin hangi hususları mutlaka içermesi gerektiği ele alınmaktadır.
1) Kira tespit davasında “doğru bilirkişi raporu” neden hayati?
Kira tespit davaları, özellikle 5 yılın dolması veya 5 yıldan sonra yenilenen dönemler bakımından “hak ve nesafet (hakkaniyet)” eksenine oturur. Bu aşamada hâkim;
TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını,
kiralananın durumunu,
emsal kira bedellerini
birlikte değerlendirerek kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde belirler.
İşte bilirkişi raporu, tam da bu üç ayağı somut veriyle taşımalıdır. Yargıtay’ın bozma gerekçesi de burada başlar: Rapor, TBK m. 344/3 kriterlerine göre inceleme içermiyorsa hüküm kurmaya elverişli değildir.
2) Yargıtay’ın kararındaki net mesaj: “Emsal var demek yetmez, emsalin belgesi ve karşılaştırması şart”
Kararda Yargıtay, emsal olarak değerlendirilen taşınmazların kira sözleşmelerinin dosyaya getirtilmesini; tespit istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal sözleşmeler için taraflara yeniden fırsat verilmesini ve buna göre yeniden bilirkişi raporu alınmasını zorunlu görmüştür.
“Emsal” diye sunulan yerler gerçekten emsal mi, değil mi; ancak şu sorular cevaplanınca anlaşılır:
O taşınmaz kiraya verildi mi, verilmediyse neden emsal sayılıyor?
Verildiyse kira sözleşmesi var mı, bedeli ve şartları ne?
Başlangıç tarihi tespit dönemiyle yakın mı?
Taşınmazın niteliği ve kullanım biçimi dava konusu yerle karşılaştırılabilir mi?
Yargıtay, bunların raporda tek tek ve gerekçeli şekilde bulunmasını arıyor.
3) Bilirkişi raporu hangi hususları mutlaka içermeli? (Karara göre kontrol listesi)
Aşağıdaki liste, Yargıtay’ın kararındaki kriterlerden “olmazsa olmazlar”dır:
A) Emsallerin belgelenmesi ve dosyaya alınması
Emsal taşınmazların kira sözleşmeleri (aslı veya onaylı örneği) dosyaya kazandırılmalı.
Tespit istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal sözleşmeler için taraflara delil sunma imkânı tanınmalı.
B) Yerinde inceleme: “Masa başı rapor” değil, somut gözlem
Bilirkişi; dava konusu taşınmazı ve taraf emsallerini tek tek görmeli, incelemeli.
C) Karşılaştırma kriterleri açıkça yazılmalı
Raporda; dava konusu yer ile her bir emsal arasındaki farklar, kira bedeline etkisiyle birlikte somutlaştırılmalı. Yargıtay’ın özellikle işaret ettiği başlıklar:
Konum/çevre,
Nitelik,
Kullanım şekli (ör. konut, dükkân, yurt vb.),
Kira başlangıç tarihi,
Kira süresi,
Kira parasına etki eden diğer tüm nitelikler.
D) “Neden bu emsal uygun?” sorusuna gerekçeli yanıt
Emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal sayıldığı raporda somut gerekçelerle açıklanmalı.
E) TBK m. 344/3 kriterleriyle uyumlu sonuç üretme
Rapor; TÜFE (12 aylık ortalama), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri üçlüsünü birlikte değerlendirmeli.
F) Hakkaniyet (hak ve nesafet) indirimi mantığı
Uygulamada “boş olarak yeniden kiraya verilse getireceği bedel” tespit edilir; sonra hâkim, kiracılık süresi ve sözleşmenin amacı gibi unsurlarla makul bir indirime gider. Karar, bu mantığı hatırlatır ve raporun buna elverişli veri üretmesini bekler.
4) Yargıtay bu kararda hangi raporu “yetersiz” buldu?
Somut olayda rapor, emsal olarak iki öğrenci yurdundan bahsedip yurt ücretleri üzerinden bir değerlendirme yapmış; fakat:
Bu yerlerin kira sözleşmesine konu olup olmadığı,
kira bedellerinin ne olduğu,
emsal kabulünün nedenleri gibi kritik noktaları açıklamamıştır.
Ayrıca raporda; döviz kurları, altın fiyatları gibi parametrelerle bir hesaplama yöntemi izlenmesi ve bunun ortalamasının esas alınması, TBK m. 344/3’ün aradığı çerçeveyle örtüşmediği için eleştirilmiştir. Sonuç: Bu rapor hüküm kurmaya elverişli değildir.
5) Pratik sonuç: Dava açarken veya davayı takip ederken nelere dikkat edilmeli?
Bu kararın sahaya etkisi çok net:
“Emsal” diye sunulan şey, gerçekten emsal mi? Emsal diye dosyaya giren yerlerin kira sözleşmesi yoksa, raporun değeri düşer. Emsal kira sözleşmelerinin celbi mahkemeden kesinlikle talep edilmelidir.
Bilirkişi raporu dosyaya ibraz edildiğinde detaylı şekilde kontrol edilmelidir. Raporda yukarıdaki kontrol listesi yoksa, itiraz edilmelidir. Çünkü Yargıtay açık: Yetersiz raporla hüküm kurulması bozma sebebi.
Tespit dönemiyle yakın tarihli emsal şart. Eski tarihli, piyasa koşullarını yansıtmayan sözleşmeler “emsal” diye sunulursa sonuç sapar. Karar, tespit dönemi yakınlığını özellikle vurguluyor.
“Kira tespiti” uzmanlık isteyen bir davadır. Yanlış emsal seçimi, yanlış rapor, yanlış itiraz stratejisi davanın kaderini değiştirir. Bu karardaki ölçütler, doğru stratejinin iskeletini veriyor.
6) Son söz: Kira tespiti davalarında bilirkişi raporu “sonuç” değil, “ispat aracıdır”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2025 tarihli bu kararı, kira tespit davalarında bilirkişi raporunun nasıl hazırlanması gerektiğini somut kriterlerle çiziyor:
emsalin belgesi,
yerinde inceleme,
nitelik bazlı karşılaştırma,
TBK 344/3 kriterlerine uygun değerlendirme,
gerekçeli sonuç.
eksikse, hüküm risk altındadır.
T.C. YARGITAY 3. Hukuk Dairesi
Esas No: 2025/3101 Karar No: 2025/4808 Karar Tarihi: 14-10-2025
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
- YENİDEN BİLİRKİŞİ RAPORU ALINARAK DAVA KONUSU KİRALANANIN HAKKANİYETE UYGUN KİRA BEDELİNİN TESPİTİ YOLUNA GİDİLMESİ GEREKİRKEN YETERSİZ BİLİRKİŞİ RAPORU ESAS ALINARAK HÜKÜM KURULDUĞU - HÜKMÜN BOZULMASI
ÖZET: Davalı tarafın bilirkişi raporuna yönelik istinaf sebebinin kabulü ile emsal olarak değerlendirilen taşınmazların varsa kira sözleşmeleri dosyaya alınarak, tesbiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal kira sözleşmelerinin bildirmeleri için taraflara yeniden fırsat verilmesi, ile TBK m.344 de belirtilen tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutulmak suretiyle yeniden bilirkişi raporu alınarak dava konusu kiralananın hakkaniyete uygun kira bedelinin tesbiti yoluna gidilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak ilgili şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. (6100 S. K. m. 371) (6098 S. K. m. 344) Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkiline ait taşınmazın düzenlenen 08.07.2015 tarihli kira sözleşmesi ile aylık 204.000,00 TL kira bedeli karşılığında davalıya kiraya verildiğini, ek sözleşme ile aylık kira bedelinin 211.616,00 TL olarak belirlendiğini, sözleşmede artış şartının bulunduğunu, yıllık kira artışları ile hali hazırda ödenen kira bedelinin aylık 697.743,61 TL olup emsal kira rayiçlerinin altında kaldığını ileri sürerek, 08.07.2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 1.315.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; ödenen kira bedelinin rayiçlere uygun olduğunu, kira sözleşmesindeki hükümlere uygun olarak kira artışlarının yapıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen 08.07.2015 tarihli kira sözleşmesinde artış şartının bulunduğunu, bu nedenle davanın tespiti istenen döneme göre süresinde açıldığı, alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin 2.877.401,67 TL/Ay +KDV olabileceğinin değerlendirildiği, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre yeni dönem kira parasının hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerektiği, kiracının taşınmazı kullanım süresine bağlı olarak %14 oranında hakkaniyet indirimi yapılarak ve taleple bağlı kalınarak kira bedelinin tespit ediliğinden bahisle; davanın kabulüne, kiralanan taşınmazın aylık kira bedelinin 08.07.2022 tarihinden itibaren 1.315.000,00 + KDV olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; Mahkemece, keşif sonucu düzenlenen dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu esas alınarak; %14 oranında hakkaniyet indirimi yapılması, aylık kira bedelinin taleple bağlı kalınarak tespitine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, ancak davacı vekili lehine eksik vekalet ücretine hükmedildiği gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulüne, kiralanan taşınmazın aylık kira bedelinin 08.07.2022 tarihinden itibaren 1.315.000,00 + KDV olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; kira bedelinin rayiçlere uygun bulunduğunu, tarafların serbest iradeleri ile düzenlemiş olan sözleşmeye bağlı olduklarını, kira sözleşmesindeki hükümlere uygun olarak kira artışlarının yapıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 344. maddesinin üçüncü fıkrası; \"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı , kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmünü içermektedir. Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira süresinin belirli veya belirsiz süreli, kısa veya uzun süreli olduğuna bakılmaksızın beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir. Uygulamada beş yıl sonrasındaki belirleme \"hak ve nesafet\" dönemi kabul edilerek bilirkişi tarafından kiralananın boş olarak aynı şartlarda kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinin belirlenmesi sonrasında % 5 ila %20 arası “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca indirim yapılarak kira parasının iş yerleri için brüt olarak tespitine karar verilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkim tarafından bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, kiracılık süresine , özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun indirim yapılarak makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Taraflar arasında düzenlenen 08.07.2015 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya ait taşınmaz öğrenci yurdu olarak kullanılmak üzere davalı tarafından kiralanmıştır. Davacı kiraya veren tarafından, 08.07.2022 tarihinde başlayan kira dönemi için kira bedelinin tespiti talep edilmiş olup, 6098 sayılı Kanunun 344/3 maddesi uyarınca kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesi gerektiği yönündeki Mahkeme değerlendirmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; emsal olarak kabul edilen iki öğrenci yurdunda, yurt ücretleri esas alınarak değerlendirme yapıldığı, söz konusu emsal taşınmazların kira sözleşmesine konu olup olmadıkları, kira bedellerinin ne olduğu hususlarında herhangi bir açıklamaya raporda yer verilmediği görülmüştür. Ayrıca, döviz kurları, altın fiyatları vb. artışlar göz önünde bulundurularak hesaplama yapıldığı ve bu yöntemlerle belirlenen kira bedellerinin ortalamasının Mahkemece esas alındığı anlaşılmakta olup, düzenlenen bu bilirkişi raporu TBK m.344/3 de belirtilen kriterlere göre inceleme ve değerlendirme içermediğinden hüküm kurmaya elverişli değildir. Hal böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince; davalı tarafın bilirkişi raporuna yönelik istinaf sebebinin kabulü ile emsal olarak değerlendirilen taşınmazların varsa kira sözleşmeleri dosyaya alınarak, tesbiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal kira sözleşmelerinin bildirmeleri için taraflara yeniden fırsat verilmesi, ile TBK m.344 de belirtilen tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutulmak suretiyle yeniden bilirkişi raporu alınarak dava konusu kiralananın hakkaniyete uygun kira bedelinin tesbiti yoluna gidilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 14.10.2025 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yorumlar