Eylül 2026 Kira Artış Oranı Belli Oldu: Konut ve İşyeri Kira Zammı Yüzde 31,79
Eylül 2026 kira artış oranı belli oldu. Türkiye İstatistik Kurumunun 3 Eylül 2026 tarihinde açıkladığı Ağustos 2026 enflasyon verilerine göre tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranı yüzde 31,79 olarak gerçekleşti. Buna göre kira sözleşmesi Eylül 2026 içinde yenilenen konut ve çatılı işyerlerinde, sözleşmede daha düşük bir oran bulunmadığı sürece uygulanabilecek kira artışının yasal üst sınırı yüzde 31,79’dur.
Bu oran, her kiraya otomatik olarak yüzde 31,79 zam yapılacağı anlamına gelmez. Sözleşmedeki artış maddesi, kira ilişkisinin kaç yıldır devam ettiği ve tarafların anlaşması birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde yalnızca on iki aylık ortalama TÜFE sınırına bakılması her zaman yeterli değildir.
Eylül 2026 Kira Artış Oranı Kaç Oldu?
TÜİK tarafından açıklanan Ağustos 2026 verileri şöyledir:
Enflasyon göstergesi | Ağustos 2026 oranı |
Aylık TÜFE | %1,84 |
Yıllık TÜFE | %31,51 |
On iki aylık ortalamalara göre TÜFE | %31,79 |
Kira artışında aylık enflasyon veya bir önceki yılın aynı ayına göre hesaplanan yıllık enflasyon kullanılmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca dikkate alınması gereken gösterge, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu nedenle Eylül 2026 kira zammı hesaplanırken kullanılacak yasal tavan yüzde 31,51 değil, yüzde 31,79 olacaktır.
Kısaca:
Eylül 2026 kira artış oranı: %31,79
Oranın dayandığı veri: Ağustos 2026 on iki aylık ortalama TÜFE
Uygulanacağı sözleşmeler: Yeni kira dönemi Eylül 2026’da başlayan konut ve çatılı işyeri kiraları
Hukuki dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344
Eylül 2026 Kira Zammı Nasıl Hesaplanır?
Kira artış hesabında mevcut aylık kira bedeli yüzde 31,79 ile çarpılır. Bulunan artış tutarı mevcut kiraya eklenir.
Artış tutarı = Mevcut kira bedeli × 31,79 / 100
Yeni kira bedeli = Mevcut kira bedeli × 1,3179
Örneğin mevcut kira bedeli 20.000 TL ise:
Artış tutarı: 20.000 TL × %31,79 = 6.358 TL
Zamlı kira bedeli: 20.000 TL + 6.358 TL = 26.358 TL
Sözleşmede “on iki aylık ortalama TÜFE oranında artış” kararlaştırılmışsa ve kira dönemi Eylül 2026’da yenileniyorsa, 20.000 TL olan kira bedeli en fazla 26.358 TL’ye çıkacaktır.
Eylül 2026 Kira Artışı Hesaplama Tablosu
Mevcut aylık kira | %31,79 artış tutarı | Yasal tavana göre yeni kira |
10.000 TL | 3.179 TL | 13.179 TL |
15.000 TL | 4.768,50 TL | 19.768,50 TL |
20.000 TL | 6.358 TL | 26.358 TL |
25.000 TL | 7.947,50 TL | 32.947,50 TL |
30.000 TL | 9.537 TL | 39.537 TL |
40.000 TL | 12.716 TL | 52.716 TL |
50.000 TL | 15.895 TL | 65.895 TL |
60.000 TL | 19.074 TL | 79.074 TL |
75.000 TL | 23.842,50 TL | 98.842,50 TL |
100.000 TL | 31.790 TL | 131.790 TL |
Tablodaki tutarlar yüzde 31,79’luk üst sınıra göre hesaplanmıştır. Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa kural olarak sözleşmedeki oran uygulanır.
Yüzde 31,79 Her Kira Sözleşmesinde Otomatik Olarak Uygulanır mı?
Hayır. Açıklanan oran bir zorunlu artış oranı değil, yasal üst sınırdır. Kiraya verenin mutlaka yüzde 31,79 zam yapması gerekmediği gibi kiracı da sözleşmede kararlaştırılandan daha yüksek bir artışı yalnızca TÜİK oranı açıklandı diye kabul etmek zorunda değildir.
Uygulanacak oran belirlenirken şu ihtimaller ayrı ayrı ele alınmalıdır:
Sözleşmede TÜFE oranında artış yazıyorsa
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin on iki aylık ortalama TÜFE oranında artırılacağı kararlaştırılmışsa Eylül 2026 yenilemesinde yüzde 31,79 uygulanabilir.
Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa
Sözleşmede örneğin yüzde 20 artış öngörülmüşse, kiraya veren yalnızca yasal tavanın yüzde 31,79 olmasına dayanarak tek taraflı biçimde yüzde 31,79 isteyemez. Kural olarak tarafları bağlayan yüzde 20’lik sözleşme hükmüdür.
Sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyorsa
Sözleşmede yüzde 40, yüzde 50 veya “yıllık TÜFE” gibi yasal sınırı aşan bir artış hükmü bulunması, tavanın üzerindeki kısmı uygulanabilir hâle getirmez. Beş yıllık özel durum saklı kalmak üzere, yenilenen kira döneminde artış yüzde 31,79’u aşamaz.
Sözleşmede artış maddesi yoksa
Artış konusunda anlaşma bulunmaması hâlinde kiraya verenin TÜİK tavanını doğrudan ve tartışmasız biçimde uyguladığı varsayılamaz. TBK m. 344/2’ye göre kira bedeli, on iki aylık ortalama TÜFE oranını geçmemek üzere kiralananın durumu da değerlendirilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir. Uyuşmazlık yaşanmaması için yeni bedelin yazılı bir anlaşmayla belirlenmesi en güvenli yoldur.
Eylül 2026 Kira Artış Oranı Konut ve İşyeri İçin Aynı mı?
Evet. Yüzde 31,79’luk tavan hem konut kiralarında hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Daire, apartman, villa ve benzeri konutların yanında dükkân, mağaza, ofis ve kapalı işyeri kiraları da TBK m. 344 kapsamındadır.
Ancak her taşınmaz kirası aynı rejime tabi değildir. Özellikle arsa, tarla, açık alan veya çatısız işyeri kiralarında konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümlerin uygulanıp uygulanmayacağı somut sözleşmenin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiralarda Yüzde 25 Zam Sınırı Devam Ediyor mu?
Hayır. Konut kiraları bakımından getirilen geçici yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulanmış ve sonraki dönem için uzatılmamıştır. Eylül 2026’da yüzde 25’lik geçici sınırlama uygulanmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural yeniden TBK m. 344’teki on iki aylık ortalama TÜFE ölçütüdür.
Bu nedenle ev sahibinin Eylül 2026’da en fazla yüzde 25 zam yapabileceği yönündeki bilgi güncel değildir. Aynı şekilde yıllık enflasyon oranının doğrudan kira artış oranı olduğu düşüncesi de yanlıştır. Eylül 2026 için doğru yasal tavan yüzde 31,79’dur.
Beş Yılı Dolduran Kiracıya Yalnızca Yüzde 31,79 mu Zam Yapılabilir?
Beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde farklı bir değerlendirme yapılır. TBK m. 344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti istenebilir. Mahkeme yeni bedeli belirlerken:
TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını,
Kiralananın mevcut durumunu,
Emsal kira bedellerini,
Hakkaniyeti
birlikte değerlendirir.
Bu nedenle beş yılı aşan kira ilişkisinde yüzde 31,79, her durumda aşılamayacak mutlak bir tavan değildir. Kiraya veren kira tespit davasıyla emsal kira bedellerini ileri sürebilir. Bununla birlikte beş yılın dolması da kirayı kendiliğinden güncel ilan bedeline çıkarmaz. Taraflar anlaşamazsa yeni kira bedelini mahkeme; taşınmazın özellikleri, gerçek emsaller, eski kiracılık ilişkisi ve hakkaniyet indirimi gibi unsurları değerlendirerek belirler.
Ev Sahibi Kira Artışını Sözleşme Yenileme Tarihinden Önce Yapabilir mi?
Kira artışı takvim yılının başına veya TÜİK verisinin açıklandığı güne göre değil, sözleşmenin yeni kira dönemine giriş tarihine göre yapılır. Örneğin kira sözleşmesi 15 Eylül 2025 tarihinde başlamışsa yıllık yenileme tarihi 15 Eylül 2026’dır. Kiraya veren sırf yeni TÜFE verisi açıklandı diye sözleşme dönemi dolmadan ara zam talep edemez.
Tarafların sonradan karşılıklı anlaşması veya kanunda öngörülen istisnai dava yolları ayrı olmakla birlikte, olağan yıllık artış kural olarak yenilenen kira döneminde gündeme gelir.
Ev Sahibi Yasal Orandan Fazla Zam İsterse Ne Yapılabilir?
Kiraya veren, beş yıllık kira tespitine ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, olağan yıllık artışta sözleşme ve TBK m. 344 sınırını aşan bir bedeli tek taraflı olarak dayatamaz. Kiracının talep edilen her artışı kabul etme veya bu nedenle yeni bir sözleşme imzalama zorunluluğu yoktur.
Uyuşmazlık hâlinde öncelikle sözleşmenin başlangıç tarihi, artış maddesi, ödeme kayıtları ve kira ilişkisinin süresi kontrol edilmelidir. Kiracının ödemeyi tamamen durdurması ise temerrüt ve tahliye riski yaratabilir. Bu nedenle tartışmasız kira tutarının zamanında ve açıklamalı biçimde ödenmesi, ihtilaflı kısmın ise somut olay özelinde hukuken değerlendirilmesi önemlidir.
Kiraya veren de kendi belirlediği yeni bedelin ödenmemesi üzerine doğrudan kilit değiştirme, elektrik veya suyu kestirme ya da kiracıyı zorla çıkarma yoluna başvuramaz. Kira alacağı ve tahliye talepleri ancak kanuni usuller izlenerek ileri sürülebilir.
Kira Tespit Davasında Bildirim Süresi Neden Önemlidir?
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenecek yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı bakımından süreler önem taşır. TBK m. 345’e göre dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmışsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanabilir.
Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenecek bedelin de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması mümkündür. Hak kaybı yaşamamak için ihtar ve dava tarihlerinin kira sözleşmesinin yenileme tarihine göre planlanması gerekir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması, tahliye ve kira ilişkisinden doğan alacak uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce kural olarak zorunlu arabuluculuğa başvurulmalıdır. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın istisnasıdır.
Arabuluculuk aşamasında taraflar, yalnızca kanuni tavanı değil; yeni kira bedelini, ödeme tarihini, geçmiş dönem farklarını, tahliye tarihini ve diğer kira koşullarını birlikte müzakere edebilir. Anlaşma sağlanamaması hâlinde şartları varsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Eylül 2026 Kira Artış Oranı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Eylül 2026 kira artış oranı yüzde kaçtır?
Eylül 2026’da yenilenecek konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için on iki aylık ortalama TÜFE oranı ve genel yasal artış tavanı yüzde 31,79’dur.
20.000 TL kira Eylül 2026’da ne kadar olur?
Yüzde 31,79 oranının tamamı uygulanırsa 20.000 TL olan kira 6.358 TL artarak 26.358 TL olur.
30.000 TL kira Eylül 2026’da ne kadar olur?
Yüzde 31,79 artışla 30.000 TL kira bedeli 39.537 TL’ye yükselir.
Ev sahibi yüzde 50 zam yapabilir mi?
Beş yıllık kira tespiti gibi özel durumlar dışında, olağan yıllık artışta yasal tavanı aşan artış tek taraflı olarak uygulanamaz. Eylül 2026 için genel üst sınır yüzde 31,79’dur.
Sözleşmede yüzde 20 yazıyorsa yüzde 31,79 zam yapılabilir mi?
Kural olarak hayır. Yüzde 31,79 azami sınırdır. Sözleşmede geçerli ve daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa sözleşmedeki oran esas alınır.
İşyeri kiralarında Eylül 2026 artış oranı nedir?
Çatılı işyeri kiralarında da Eylül 2026 için genel kira artış tavanı yüzde 31,79’dur.
Beş yıl dolduysa TÜFE sınırı yine uygulanır mı?
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkeme; TÜFE’yi, taşınmazın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek kira bedelini tespit edebilir. Bu durumda yüzde 31,79 tek başına mutlak üst sınır değildir.
Sonuç: Eylül 2026 Kira Zammında Yasal Tavan Yüzde 31,79
TÜİK’in Ağustos 2026 verisiyle birlikte Eylül 2026 kira artış oranı yüzde 31,79 olarak belirlenmiştir. Bu oran, Eylül ayında yeni kira dönemine giren konut ve çatılı işyeri kiralarında olağan yıllık artış bakımından uygulanabilecek genel üst sınırdır.
Ancak doğru kira bedeli yalnızca TÜFE oranına bakılarak belirlenemez. Sözleşmedeki artış maddesi daha düşük olabilir, sözleşmede hiç artış hükmü bulunmayabilir veya kira ilişkisi beş yılı aşmış olabilir. Bu nedenle uyuşmazlık hâlinde sözleşme metni, başlangıç tarihi, önceki ödemeler ve taraflar arasındaki yazışmalar birlikte incelenmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın özelliklerine göre hukuki değerlendirme değişebilir.
Yorumlar